‘매매잔금일’ 기준으로 갈리는 권리 이전과 세금 책임

부동산 매매에서 ‘잔금일’은 단지 돈을 치르는 날 이상의 의미를 갖습니다. 부동산 소유권 이전의 기준점이자, 법적·세무적 책임이 달라지는 핵심 분기점이기 때문입니다. 실무에서 흔히 발생하는 쟁점 중 하나가 바로 “잔금을 줬지만 등기는 나중에 했을 때 책임은 누구에게 있는가?”, “보유세는 누가 내야 하는가?”, “잔금은 받았는데 세입자가 안 나가면 명도는 누구 몫인가?” 등의 문제입니다.

 

잔금일은 부동산 거래에서 권리의 실질적 이전과 법적 책임을 결정짓는 기준일로 작용합니다. 특히 양도소득세, 보유세, 명도책임 등의 핵심 실무사항이 이 날짜를 기준으로 달라지기 때문에, 매수인과 매도인 모두 명확한 이해가 필요합니다.

 

이번 글에서는 잔금일을 기준으로 달라지는 권리 이전, 세금 부담, 명도 책임 등을 실무 사례 중심으로 정리해보겠습니다.

 

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실질적 권리 이전의 기준, 잔금일

 

등기부등본상의 소유권 이전은 등기일이 기준이지만, 실무상 부동산 소유권의 실질적 이전은 ‘잔금일’을 기준으로 판단됩니다. 이는 대법원 판례와 실무 관행 모두 잔금 지급과 부동산 인도(열쇠 인수 등)를 실제 소유권 이전의 기준으로 보기 때문입니다.

 

예를 들어, 5월 15일에 잔금을 지급하고 부동산을 인도받은 경우, 등기가 6월 1일에 이뤄졌다고 하더라도 실질적인 소유권은 5월 15일에 이전된 것으로 판단됩니다. 이는 양도소득세 과세 기준, 재산세 납부의무자 판단 등에 모두 적용됩니다.

이 때문에 매도인이 잔금일 이후 해당 부동산에 대해 어떤 권리도 주장하기 어려우며, 매수인은 등기 지연과 무관하게 실질적 소유자로 간주되어 각종 세금 및 관리 책임을 부담하게 됩니다.

 

 

잔금일 기준에 따른 양도세와 보유세

세금 문제에서 잔금일의 중요성은 더욱 부각됩니다. 대표적인 것이 양도소득세와 보유세입니다.

 

양도소득세 

양도소득세는 ‘양도일’을 기준으로 과세되는데, 여기서의 양도일은 잔금일 또는 실제 인도일 중 빠른 날로 판단됩니다.

실제 사례로, 서울 동작구에서 아파트를 매도한 A씨는 2025년 6월 10일에 잔금을 받았고, 6월 25일에 등기를 이전했습니다. 이 경우 양도일은 6월 10일로 판단되어, 해당 연도의 세법 기준에 따라 양도세가 부과됩니다. 만약 6월을 기준으로 양도세율이 조정되는 해였다면, 잔금일의 선택에 따라 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수도 있습니다.

 

보유세 (재산세, 종합부동산세)

보유세의 경우는 ‘매년 6월 1일’ 기준으로 소유자를 확정합니다.

예를 들어, 5월 31일에 잔금을 지급하고 6월 5일에 등기를 완료한 경우, 매수인이 실질 소유권을 가진 상태이지만, 보유세는 등기상 소유자인 매도인이 납부해야 합니다. 이처럼 세목마다 적용되는 기준일이 다르기 때문에, 거래 당사자 간 명확한 사전 합의가 중요합니다.

 

 

명도 책임, 잔금일 이후는 매수인이 부담

 

부동산 거래에서는 매매계약 시점에 ‘명도일’을 별도로 정하는 경우도 있지만, 별도의 합의가 없다면 잔금일에 소유권과 함께 부동산 점유 상태도 매수인에게 이전됩니다. 즉, 해당 부동산에 기존 세입자나 무단 점유자가 남아 있는 경우, 잔금일 이후에는 매수인이 그 책임을 떠안게 됩니다.

 

예를 들어, 인천의 한 아파트를 매수한 B씨는 매도인이 “세입자가 금방 나갈 예정”이라는 말만 믿고 잔금을 지급했습니다. 그러나 세입자는 이사를 미루었고, 결국 B씨는 명도소송을 거쳐야 했습니다. 이 과정에서 수개월의 공실 피해와 법률비용이 발생했으며, 매도인에게 책임을 묻기 어려운 상황이었습니다. 잔금을 지급했다는 사실 자체가 해당 부동산을 ‘있는 상태 그대로’ 인수한 것으로 간주되기 때문입니다.

 

따라서 명도 문제는 반드시 계약서에 명확히 기재하고, 필요시 잔금과 명도일을 연계한 조건부 조항을 두는 것이 바람직합니다.

 

 

등기 지연 시 발생하는 리스크

잔금일에 실질적 권리가 이전되었더라도, 등기 이전이 지연되면 여러 가지 문제가 발생할 수 있습니다. 대표적으로는 제3자에 의한 가압류, 압류, 근저당 설정 등이 있습니다. 매도인이 잔금 수령 후 등기 이전을 미루고 있는 사이, 해당 부동산에 대해 새로운 권리가 설정되면, 매수인은 실질적 권리를 가졌음에도 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.

 

한 사례로, 부산에서 부동산을 매입한 C씨는 잔금일로부터 2주 뒤에 등기이전을 추진했지만, 그 사이 매도인 채권자에 의해 가압류가 걸렸습니다. 결과적으로 C씨는 등기이전이 불가능해졌고, 소송을 통해 손해배상을 청구해야 하는 상황이 발생했습니다.

 

따라서 잔금일에는 곧바로 등기접수를 완료하는 것이 안전하며, 가능하다면 ‘잔금일 = 등기접수일’이 되도록 일정을 조율하는 것이 가장 바람직합니다.

 

계약서 작성 시 사전 합의 중요

이처럼 잔금일 하나로 부동산의 권리 이전, 세금 부담, 점유 상태, 법적 책임까지 모두 바뀌기 때문에, 계약 단계에서부터 이를 전제로 한 조항들을 꼼꼼히 넣어야 합니다.

 

가장 일반적인 방식은 다음과 같습니다.

• 명도 관련 조항: “잔금일 전까지 명도 완료” 혹은 “잔금과 동시 명도”
• 세금 분담 조항: 보유세나 종부세 등의 납부 기준을 등기일이 아닌 실질 인수일 기준으로 재합의
• 등기 지연 대비 조항: 일정 기한 내 등기 미이행 시 위약금 또는 법적 조치 가능성 명시

이러한 내용은 중개업소에서 제공하는 일반 계약서에 자동으로 들어가지 않는 경우가 많으므로, 실수요자일수록 반드시 검토하고 수정 요구를 해야 합니다. 필요한 경우 변호사나 세무사와 사전 상담을 거쳐 계약 내용을 보완하는 것이 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.

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부동산 거래에서 잔금일은 단순히 마지막 금액을 정산하는 날이 아닙니다. 실질적인 권리와 의무가 모두 매수인에게 이전되는 시점으로, 이후 발생하는 세금, 명도, 법적 책임의 기준점이 됩니다.

 

정리하면 다음과 같습니다:

• 실질적 소유권 이전은 잔금일이 기준
• 양도세는 잔금일을 기준으로 과세
• 보유세는 6월 1일 등기 기준이지만, 분쟁 여지가 있어 사전 합의 필요
• 잔금일 이후 점유 상태는 매수인 책임
• 등기 지연은 법적 위험이 되므로 즉시 이전 필요
• 계약서에 관련 조항을 명확히 기재해야 분쟁 예방 가능

 

‘부동산’ 거래는 단순한 금전 거래가 아니라 복합적인 법적 절차와 세금 책임이 얽힌 고차원적 계약입니다. 특히 잔금일을 기준으로 권리관계가 급변하는 만큼, 이 날을 단순히 ‘마무리일’로 보지 말고, 거래의 전환점으로 인식하는 것이 안전하고 책임 있는 부동산 거래를 위한 핵심입니다.