부동산 계약 전에 꼭 봐야 할 ‘철거 명령’ 가능성

부동산을 매입한 이후, 멀쩡해 보이는 집에 ‘철거 명령서’가 날아든다면 어떤 기분일까요? 등기부와 건축물대장, 토지이용계획확인서까지 꼼꼼히 확인하고 매수했지만, 어느 날 구청이나 시청에서 건축물 일부 또는 전부를 철거하라는 통보가 오는 사례가 적지 않습니다.

가장 흔한 원인으로는 ‘위반건축물’이 떠오르지만, 사실 그 외에도 다양한 사유가 존재합니다. ‘도로 점용’, ‘용도 위반’, ‘무단 증축’, ‘무허가 변경’ 등은 쉽게 눈에 띄지 않지만 철거 처분의 직접적인 원인이 될 수 있습니다.

 

이번 글에서는 실제 발생 가능한 철거 명령의 사유와 함께, 사전에 확인할 수 있는 방법, 그리고 실제 피해를 줄이기 위한 대응 전략까지 살펴보겠습니다. 부동산을 안전하게 매입하고자 하는 분이라면 반드시 참고해야 할 내용입니다.

---

위반건축물이 아니어도 철거 사유 되는 경우

일반적으로 ‘철거 명령’이라고 하면 곧바로 위반건축물을 떠올립니다. 하지만 철거 사유는 건축법 위반에만 국한되지 않습니다. 특히 매수자 입장에서는 건물 자체가 정식으로 등기되어 있고, 건축물대장도 존재하기 때문에 ‘문제없다’고 안심하기 쉽습니다.

하지만 실제로는 다음과 같은 상황에서도 철거 명령이 내려질 수 있습니다:

• 지목이 도로, 하천 등 공공용지인 경우
• 용도지역 또는 지구단위계획에 어긋난 사용 행위
• 대지면적을 초과한 증축, 무단 건축선 침범
• 과거 묵인되었던 불법 구조물이 행정단속 대상이 되는 경우

즉, 서류상 건물이 존재하더라도 ‘합법적으로 그 위치에 있을 수 없는’ 경우라면 철거 명령은 언제든 현실이 될 수 있습니다.

 

 

용도 위반: 겉으론 상가, 실제론 불법주택

가장 빈번하게 나타나는 유형은 ‘용도 위반’입니다. 상가로 허가받은 공간을 주거용으로 사용하는 것이 대표적입니다. 예를 들어 1층 점포로 설계된 건물을 내부 수리를 통해 다세대로 나누고 세를 놓는 식입니다.

 

문제는 이런 공간을 신규 매수자가 주택으로 인식하고 매입한 경우입니다. 등기상에는 아무 문제가 없지만, 관할 구청이 현장 점검을 통해 주택으로 사용하고 있다는 사실을 파악하면 ‘용도 위반’으로 간주되어 철거 또는 원상복구 명령이 내려집니다.

 

이 경우 매수자는 전 소유자의 위법 행위에 대해 전혀 알지 못했음에도 모든 책임을 떠안게 됩니다. 원상복구 비용은 물론, 임대 중이었다면 세입자 명도까지 추가 부담이 따를 수 있습니다.

 

 

도로 점용: 대지 안인 줄 알았는데… 도로였다?

건축물 일부가 법정 도로를 침범하거나, 대지 경계선을 넘어 설치된 경우에도 철거 명령이 내려질 수 있습니다. 대표적인 사례가 담장, 계단, 보일러실 등이 도로 쪽으로 일부 돌출되어 있는 경우입니다.

 

예를 들어 서울 성북구의 한 단독주택의 경우, 매수 당시 대지경계선을 명확히 확인하지 않고 거래한 결과, 이후 구청으로부터 ‘도로 무단 점용’ 철거 명령을 받은 사례가 있었습니다. 담장이 도로를 50cm 침범한 것이 문제였고, 결국 해당 구조물은 강제 철거되었으며, 건물 외관도 변경해야 했습니다.

 

이러한 위험은 토지 경계와 도로경계가 실제 일치하지 않는 경우에 자주 발생합니다. 측량기록과는 달리 현장 구조물이 도로 쪽으로 밀려 있는 경우가 있기 때문에, 매입 전에는 반드시 지적도와 측량도를 함께 검토하고, 경계측량을 요청하는 것이 안전합니다.

 

 

무단 증축 및 불법 구조물

또 다른 철거 명령의 원인은 무단 증축입니다. 이는 위반건축물로 등록되어 있지 않더라도, 행정기관에서 ‘현장 확인’ 등을 통해 적발되면 사후 철거 조치가 가능합니다.

 

예를 들어 2층 주택의 옥상 위에 조립식 구조물로 창고나 휴게공간을 설치했을 경우, 별도의 허가 없이 시공되었다면 이는 건축법상 불법 증축으로 간주되어 철거 대상이 됩니다. 간혹 ‘신고만 하면 되는 경미한 변경’이라 오해하는 경우가 있지만, 허가 대상 구조물인지 여부는 전문가 판단이 필요합니다.

 

특히 재개발·재건축 예정지에서는 이러한 구조물이 보상 대상에서 제외될 수 있고, 오히려 감가 요인이 되기도 합니다. 따라서 매입 전에는 ‘건축물 현황도’와 실물을 대조해 반드시 구조물 추가 여부를 점검해야 합니다.

 

 

이전 소유자의 불법행위 책임소재 누구?

부동산을 매입한 사람은 과거의 불법 행위에 대해 책임을 지지 않아도 될 것이라 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제 법적 구조는 다릅니다.

건축법 등 행정법상 불법 상태의 현 시점 소유자에게 원상복구 명령이나 과태료가 부과됩니다. 즉, 과거 위법 행위를 누가 했는지가 아니라, 현재 누가 소유하고 있느냐가 처분 기준이 되는 것입니다.

 

예를 들어 철거 명령이 떨어진 시점에서 해당 건물을 가지고 있는 사람은, 매도인이든 매수인이든 관계없이 현 소유자로서 이행 책임을 지게 됩니다. 때문에 계약 전 단계에서 확인 가능한 법적 리스크 사전 검토는 절대적으로 필요합니다.

 

 

실제 사례: 철거 명령 후 벌어지는 일들

사례 1: 다세대주택 일부 철거 처분

인천의 한 다세대주택 매수자는 전 소유자가 지하에 조립식 창고를 무단 설치한 사실을 알지 못했습니다. 거래 후 6개월 만에 구청에서 ‘무단 증축’에 대한 자진 철거 명령을 받았고, 이행하지 않자 이행강제금이 연속 부과됐습니다. 결국 해당 매수인은 자비로 철거하고 벌금도 납부해야 했습니다.

사례 2: 도로 점용으로 인해 매도도 지연

경기도 용인의 단독주택을 매입한 B씨는 3년 후 재매각을 추진했지만, 담장 일부가 도로에 걸쳐 있다는 이유로 이전등기 자체가 불가능하다는 통보를 받았습니다. 철거를 완료하고 점용료 문제를 해결한 뒤에야 매도가 가능했습니다.

 

 

안전한 거래를 위한 사전 점검 포인트

부동산 매입 전에는 다음과 같은 항목들을 반드시 확인해야 합니다.

• 건축물대장과 현황 일치 여부 확인

지상·지하 구조물, 다락방, 베란다 확장 등 실제와 서류가 다른 부분이 있는지 체크합니다.

• 토지이용계획확인서 내 도로 및 기반시설 여부

해당 필지가 도로 예정지, 도시계획도로 내에 포함되어 있는지 확인해야 합니다.

• 지적도와 측량도 확인

대지 경계와 도로, 인접지와의 경계가 명확한지, 구조물이 침범한 부분은 없는지 확인합니다.

• 위반건축물 여부 확인

구청 또는 행정기관의 위반건축물 열람 서비스를 활용해 현재 단속 대상인지 확인할 수 있습니다.

---

 

부동산 매입에서 ‘문서상 문제 없음’은 절대 충분조건이 아닙니다. 건축물대장과 등기부 등본이 말끔하다 해도, 실제 구조나 용도 사용, 대지 경계 상황에서 위법 요소가 있다면 언제든 철거 명령이 내려질 수 있습니다.

 

특히 위반건축물 외에도 용도 위반, 도로 점용, 무단 증축 등의 사유는 눈에 띄지 않으면서도 실제 부동산의 가치와 처분 가능성에 중대한 영향을 미칩니다.

이러한 리스크를 줄이기 위해선 다음과 같은 실무적 태도가 필요합니다.

 

• 전문가와 함께 현장 점검을 진행하고,
• 도면과 실제 구조를 대조하며,
• 소유자뿐 아니라 관리권자의 이력을 확인하고,
• 의심되는 부분은 구청 등 관계기관에 질의해두는 것.

 

결국 부동산 거래에서 진짜 위험은 ‘모르는 것’이 아니라, ‘알 수 있었는데 안 본 것’에서 비롯됩니다. 눈에 보이지 않는 리스크를 피하기 위한 사전 검토, 지금부터라도 철저히 준비해보시길 바랍니다.