구분건물인데 ‘대지권 없음’이면 문제가 뭔가요?

아파트, 오피스텔, 다세대주택과 같은 구분건물은 한 필지 위에 여러 명이 각자의 전유공간을 소유하는 방식입니다. 이런 구조에서는 일반적으로 해당 건물의 전유부분 외에도 그 건물이 세워진 땅, 즉 ‘대지권’도 함께 등기됩니다.

 

하지만 등기부등본을 자세히 보면, 특정 구분건물에 ‘대지권 없음’이라고 명시된 경우를 종종 확인할 수 있습니다. 문제는 많은 매수자들이 이를 단순히 "별거 아닌 행정 누락" 정도로 여긴다는 점입니다. 그러나 이는 단순한 누락이 아니라, 해당 부동산이 토지에 대한 법적 권리를 갖지 못하고 있다는 것, 즉 건물만 있고 땅은 남의 것일 수 있다는 의미일 수 있습니다.

 

이 글에서는 ‘대지권 없음’이 어떤 법적 구조에서 발생하는지, 실제로 어떤 문제로 이어졌는지, 그리고 매입 전 어떤 점을 반드시 확인해야 하는지를 실사례 중심으로 풀어보겠습니다. 부동산을 구분건물로 매입하신다면 반드시 이해하고 넘어가셔야 할 핵심 정보입니다.

---

대지권 정의

대지권은 구분건물 소유자가 해당 건물이 서 있는 대지(토지)에 대해 가지는 공동 소유권, 지분권 또는 사용권을 의미합니다. 일반적으로 아파트 302호를 매입하면 ‘건물의 일부’와 함께 해당 아파트 대지의 일정 지분도 함께 소유하게 됩니다.

등기부등본에서는 이를 “대지권의 목적인 토지의 표시”, “대지권의 종류”, “지분 비율” 등으로 확인할 수 있습니다. 이 내용이 전혀 없다면, 그 구분건물은 건물만 소유하고 있고, 땅에 대한 권리는 없다는 것을 의미할 수 있습니다.

이는 주택의 기본적인 기능인 ‘점유권’, ‘사용권’, ‘처분권’을 실질적으로 제한하는 요인입니다.

 

왜 어떤 구분건물은 ‘대지권 없음’일까

‘대지권 없음’은 다음과 같은 이유로 발생합니다.

• 구건축물: 1984년 이전에는 대지권 등기를 의무화하지 않았기 때문에, 과거에 지어진 건물 중에는 대지권이 빠진 경우가 있습니다.
• 토지와 건물 소유자 불일치: 건물은 분양되었지만 토지는 아직 개발업체나 제3자의 명의로 되어 있어, 실제 분양자에게 대지권을 이전하지 않은 경우입니다.
• 일부 세대 누락: 동일한 건물의 다른 세대는 대지권이 있지만, 특정 세대만 누락된 경우도 있습니다. 이 경우 분양 과정에서 행정착오나 미등기 상태로 남아 있었을 수 있습니다.
• 의도적 회피: 분양자가 토지에 대한 권리를 자신이 유지하면서, 건물만 분양하고 대지권 등기를 해주지 않는 사례도 있습니다.

 

실사례: 서초구 오피스텔 대지권 분쟁

서울 서초구의 한 오피스텔을 A씨는 전세로 거주하다가 매수를 결정했습니다. 등기부상 이상이 없어 보였지만, 매수 후 알고 보니 자신의 호실은 ‘대지권 없음’ 상태였습니다.

당초 분양 당시 토지 소유권은 시행사 명의로 되어 있었고, 다른 호실은 시간이 지나며 개별 등기를 통해 대지권이 이전된 반면, A씨의 호실은 등기가 누락된 상태였습니다.

 

이후 건물이 재건축 가능성 검토에 들어가자 문제가 수면 위로 떠올랐습니다. A씨는 토지에 대한 권리가 없기 때문에 재건축 동의권 및 분담금 정산 대상에서도 제외되었고, 결과적으로 건물 소유권은 유지되지만 재건축 아파트에는 입주할 수 없는 상황이 된 것입니다.

 

이 사례는 단순히 등기부에 표시된 ‘대지권 없음’이 미래 가치 실현에 어떤 결정적 제약을 줄 수 있는지를 여실히 보여줍니다.

 

 

‘대지권 없음’ 상태, 어떤 위험이 따르나요?

1. 재건축·재개발에서 제외될 수 있습니다

재건축 시 토지 소유 지분은 가장 중요한 기준입니다. 대지권이 없다면, 재건축 조합원의 자격이 없거나, 조합원 분양권 없이 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

2. 담보 가치 하락

은행에서 대출 심사 시 대지권 유무는 매우 중요한 요소입니다. 대지권이 없다면 부동산의 담보가치가 떨어지며, 대출 한도도 낮아지거나, 거절될 수 있습니다.

3. 사용권 분쟁 가능성

토지에 대한 권리가 없다면, 해당 부지를 사용하는 데 있어 법적 제한이 발생합니다. 토지 소유자가 사용료를 요구하거나, 사용 중지를 요구할 수도 있습니다.

4. 매매 시 가격 하락 및 거래 지연

실수요자나 투자자 모두 ‘대지권 없음’에 대해 민감하게 반응합니다. 따라서 재판매 시 시장성이 낮아지고, 가격 협상에서 불리한 위치에 놓이게 됩니다.

 

‘대지권 없음’이라면 매입하지 말아야 할까?

반드시 그렇지는 않습니다. 아래와 같은 조건이 충족된다면 매입을 고려할 수 있습니다.

• 토지 소유자의 협조가 가능하거나 명확한 협의 이력이 존재
• 대지권 등기를 추후 취득할 수 있는 근거가 존재 (예: 분양계약서, 시행사 명의 토지 등)
• 임대 수익형 부동산이고, 장기보유 목적일 경우
• 가격이 시세보다 상당히 저렴하며, 향후 매도 시점까지 안정적인 수익이 예상될 경우

그러나 위 조건이 충족되지 않고, 등기부상 여전히 ‘대지권 없음’으로 표시되어 있으며 토지 소유자가 불명확하다면 매입은 신중해야 합니다.

 

---

 

등기부등본을 열람했을 때, 구분건물인데 ‘대지권 없음’이라는 표시가 있다면 단순 행정상의 실수가 아니라 법적 권리의 부재를 의미합니다.

 

요약 정리

• 구분건물에서 ‘대지권 없음’은 해당 토지에 대한 소유권 또는 사용권이 없다는 의미입니다.
• 재건축, 재개발, 매매, 대출 등 모든 부동산 거래와 활용에 치명적인 영향을 미칩니다.
• 실사용에는 문제가 없어 보일 수 있으나, 미래 가치 실현 단계에서 큰 제약이 발생할 수 있습니다.
• 반드시 토지 소유 구조를 확인하고, 대지권 등기를 회복할 수 있는 가능성을 사전에 파악해야 합니다.

 

부동산은 ‘눈에 보이는 면적’만큼이나 ‘보이지 않는 권리’가 중요합니다. 구분건물을 매입하실 때는 대지권의 유무를 반드시 등기부등본에서 확인하시고, 필요 시 법률 전문가의 조언을 구하시길 권합니다.