근린생활시설로 위장한 ‘불법 원룸’, 확인법과 위험성

spring294 2025. 7. 8. 23:55

최근 몇 년 사이, 원룸형 수익형 부동산에 대한 관심이 꾸준히 이어지고 있습니다. 특히 직장인, 은퇴자, 1인 가구 등이 증가하면서, 소형 주거공간에 대한 임대 수요는 계속 높아지고 있습니다. 이에 따라 일부 투자자들은 ‘근린생활시설’로 허가받은 건축물을 실제로는 원룸처럼 활용해 임대 수익을 올리는 방식에 주목하고 있습니다.

하지만 이러한 방식은 자칫 위장된 용도 변경, 즉 불법 행위로 이어질 수 있으며, 그 결과 행정처분, 임차인의 거주 불가, 부동산 가치 하락, 매각 차질 등 심각한 문제를 유발할 수 있습니다.

이 글에서는 근린생활시설과 주택의 차이, 불법 원룸 확인 방법, 위장 건축물 사례와 처벌 사례, 투자 시 반드시 확인해야 할 체크포인트를 구체적으로 정리해 드리겠습니다.

근린생활시설과 원룸의 결정적 차이

먼저 ‘근린생활시설’과 ‘주택’은 건축법상 용도가 완전히 다릅니다.

근린생활시설은 일반적으로 사무실, 학원, 미용실, 음식점 등 상업적 또는 업무용 공간으로 분류되며, 거주용이 아닙니다.

반면, 원룸은 ‘주택’으로 분류되며, 주거용으로 설계되고 인허가된 공간입니다. 건축법상 주거용 건축물은 채광, 환기, 방화, 거주 환경 요건 등을 갖춰야 하며, 도시계획상 주거지역에서만 건축이 가능합니다.

즉, 근린생활시설을 원룸처럼 사용하거나 개조하는 것은 불법에 해당할 수 있으며, 이는 현행법상 명백한 용도 위반입니다.

불법 원룸의 주요 특징과 확인 방법

수익형 부동산 시장에서 문제되는 대표적인 사례는 외형상 근린생활시설이지만, 내부 구조는 원룸 형태로 분할된 건축물입니다. 다음은 불법 원룸을 의심할 수 있는 대표적인 징후입니다.

내부 구조 확인

복도 양쪽으로 쪼개진 다수의 소형 방
각 방마다 샤워실, 싱크대, 세탁기 등이 개별 설치되어 있음
공용공간 없이 각 실이 독립된 구조

주방 및 욕실 설치 유무

건축법상 근린생활시설은 내부에 주방, 욕실 등 주거설비를 갖추면 안 됩니다. 따라서 이를 갖춘 경우 사실상 불법 주거 공간으로 간주될 수 있습니다.

도시가스, 전기, 수도 계량기 설치 현황

공동계량 방식이 아닌 각 실별 개별 계량기가 설치되어 있다면, 이는 주거용으로 개조된 정황일 수 있습니다.

등기부등본 및 건축물대장 확인

등기부에는 ‘근린생활시설’로 기재되어 있지만, 실제 사용은 주거 형태라면, 해당 부동산은 위법 상태일 가능성이 큽니다. 건축물대장의 용도와 실제 구조를 반드시 비교 확인해야 합니다.

불법 원룸에 따른 행정처분과 법적 리스크

불법적으로 주거용으로 사용되는 근린생활시설은 관할 구청 또는 시청의 현장 단속을 통해 적발될 수 있으며, 다음과 같은 조치가 뒤따를 수 있습니다.

이행강제금 부과

건축법 위반에 따라 용도변경이 불법으로 확인되면, 토지 또는 건물 소유자에게 매년 수백만 원에서 수천만 원의 이행강제금이 부과됩니다. 특히 지속적인 불이행 시 반복 부과될 수 있습니다.

원상복구 명령

관할 행정기관은 불법 개조된 내부 구조를 철거 및 원상복구하도록 명령할 수 있으며, 이를 이행하지 않으면 추가 제재가 가능합니다.

임차인 퇴거 문제

불법 건축물에 거주하던 임차인은 행정조치로 인해 강제로 퇴거당할 수 있으며, 이로 인해 임대인과의 분쟁도 발생할 수 있습니다. 실제로 손해배상 청구로 이어진 사례도 있습니다.

매매 시 불이익

해당 부동산은 매도 과정에서 등기와 실사용 상태의 불일치로 인해 금융기관의 대출 거절, 감정가 하락, 매수인의 계약 철회 등 다양한 문제가 발생할 수 있습니다.

실사례로 보는 ‘위장 원룸’의 위험성

2023년 서울 강서구의 한 5층짜리 건물은 등기상 ‘근린생활시설’로 등록되어 있었습니다. 하지만 실제 내부는 층마다 6개씩, 총 30개의 소형 방이 개별 화장실, 싱크대와 함께 원룸처럼 개조되어 있었습니다.

관할 구청은 민원 접수를 받고 현장 조사를 실시했으며, 곧바로 용도 위반 및 무단 용도변경으로 건축법 위반 처분을 내렸습니다. 소유주는 연간 1,500만 원의 이행강제금을 부과받았고, 일부 임차인은 퇴거조치 되었습니다.

해당 건물은 이후 시장에 매물로 나왔으나, 불법 용도 이력으로 인해 감정가가 시세보다 30% 이상 낮게 평가되었고, 대출 심사에서도 부적격 판정을 받아 매각에 큰 어려움을 겪었습니다.

투자자가 확인해야 할 체크리스트

불법 원룸 또는 위장 근린생활시설을 피하기 위해서는 투자 전에 다음과 같은 사항을 철저히 확인해야 합니다.

건축물대장의 용도 확인: 실제 사용 용도와 일치하는지 반드시 확인
내부 구조 실사: 다수의 실, 개별 주방·욕실 여부 확인
등기부등본 상 용도 일치 여부
구청 또는 시청 건축과에 현장 사용 신고 여부 확인
최근 이행강제금 부과 이력 여부 확인

특히 부동산 중개업소가 ‘수익률이 좋다’, ‘실제 거주자도 문제 없다’는 말만 믿고 매입하는 것은 위험합니다. 법적으로 문제가 발생했을 때 가장 큰 책임은 소유주에게 돌아가기 때문입니다.

불법 원룸 형태로 사용되는 근린생활시설은 표면적으로 높은 수익률을 제공할 수 있어 투자자에게 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이는 건축법과 주택법에 위배되는 행위로서, 행정 제재, 임대 문제, 매각 지연, 자산 가치 하락 등 장기적인 리스크가 매우 큽니다.

요약 정리

근린생활시설은 주거용 사용이 불가능하며, 주방·욕실 설치 시 위법 소지가 큽니다.
실제로 불법 원룸 형태로 개조된 사례가 적지 않으며, 대부분 이행강제금 부과 및 원상복구 명령을 받습니다.
내부 구조와 용도를 반드시 현장 확인하고, 등기부·건축물대장·공공기관 자료를 교차 검토해야 합니다.
수익률보다 법적 안정성과 자산 가치 보존이 더 중요한 판단 기준이 되어야 합니다.

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 명확한 권리관계와 합법성입니다. 단기 수익을 좇다 큰 손실을 입지 않도록, 철저한 검토와 법적 자문을 바탕으로 신중한 결정을 하시길 권장드립니다.