전유/공용 구분 실수로 불법 증축? 이행강제금·철거명령 사례로 배우기
전유부분과 공용부분 구분 필요성
아파트를 소유하고 살다 보면 ‘전유부분’과 ‘공용부분’이라는 표현을 자주 접하게 됩니다. 처음엔 크게 신경쓰지 않고 넘어가지만, 막상 발코니 확장이나 구조 변경 같은 리모델링을 계획할 때부터 머리가 복잡해집니다. 혹시 지금 발코니 확장을 고민하고 계시나요? 그렇다면 이 글을 꼭 끝까지 읽어보시길 권합니다. 전유부분과 공용부분을 헷갈리면 예상치 못한 등기 리스크, 벌금, 심지어 철거명령까지 마주할 수 있기 때문입니다.
전유부분과 공용부분의 기본 개념
아파트는 크게 내 소유인 ‘전유부분’과 공동 소유인 ‘공용부분’으로 나뉩니다.
- 전유부분: 등기부등본에 기재된 내 집의 전용 면적. 방, 거실, 화장실 등이 포함됩니다.
- 공용부분: 계단, 복도, 복리시설, 외벽 등 모든 입주민이 함께 쓰는 공간입니다. 발코니는 전유부분 같지만 사실상 공용부분으로 간주되는 경우가 많습니다.
아래 표를 통해 간단히 정리해볼까요?
| 전유부분 | 방, 거실, 주방 | 가능 |
| 공용부분 | 복도, 계단, 발코니(확장 전) | 불가능 |
이렇게 보면 왜 발코니 확장이 복잡한지 감이 오시죠?
아파트 발코니 확장, 왜 문제가 되나?
최근에는 입주 시점부터 발코니 확장이 옵션으로 두는 단지들이 많습니다. 하지만 문제는 준공 후 발코니 확장을 추가로 하거나 불법으로 증축하는 경우입니다.
왜 문제가 될까요? 발코니는 법적으로 공용부분에 해당하기 때문에 마음대로 구조를 바꿀 수 없습니다. 허가 없이 벽을 허물거나 확장을 하면 ‘불법 증축’으로 간주됩니다. 나중에 매매나 등기 이전 시 등기부와 실면적이 달라 문제가 되며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.
전유/공용 구분 실무에서 자주 하는 실수
아파트 발코니 확장이나 옥상 테라스 증축 관련해서 실제로 아래 같은 실수를 자주 합니다.
- 발코니를 전유부분으로 착각
발코니는 공용부분인데도 내 집이라 생각하고 허가 없이 벽을 철거하거나 외부로 확장합니다. - 구청 신고 누락
증축이나 구조 변경 시 구청에 신고해야 하지만 ‘다들 하니까’라는 마음으로 신고하지 않습니다. - 등기부 정리 미흡
불법 증축 후 등기부와 실제 구조가 다르면 나중에 매매나 담보 대출에서 문제가 됩니다.
불법 증축 시 이행강제금과 철거명령 사례
실제로 불법 증축으로 곤란을 겪은 사례는 적지 않습니다. 예를 들어 A씨는 발코니를 확장해 거실을 넓혔습니다. 구청에 적발된 후 불법 증축으로 판단되어 2년에 걸쳐 수백만 원의 이행강제금을 냈고, 결국 철거명령까지 받아 원상복구했습니다.
또한 B아파트의 일부 주민들은 옥상 테라스를 개인 공간처럼 사용하다 대대적인 단지 감사에서 적발되어 이행강제금과 철거명령을 동시에 받았습니다. 이런 사례는 뉴스 기사에도 종종 등장합니다. 불법 증축은 결국 언젠가 적발됩니다.
등기 리스크 피하는 실전 가이드
그렇다면 어떻게 해야 불필요한 리스크를 피할 수 있을까요?
- 발코니 확장 계획 시 허가 여부 확인
확장 전에 반드시 관리사무소, 구청에 문의하여 허가 절차를 확인하세요.
- 전문가 자문 필수
전유/공용 구분은 법적 해석이 필요할 수 있습니다. 법무사나 변호사에게 등기 리스크를 상담해보세요.
- 등기부 정리 꼼꼼히
구조 변경 후 등기부가 실제 상태와 일치하는지 확인하고 필요 시 정정 절차를 거치세요.
- 이웃과 분쟁 예방
공용부분을 무단 사용하면 이웃과의 갈등으로 이어질 수 있습니다.
전문가 상담과 사전 확인의 중요성
사소한 확장이라도 전문가에게 한 번은 물어보는 것이 안전합니다. 특히 등기 리스크는 매매나 대출 때 큰 걸림돌이 됩니다. 인터넷 검색만으로 해결되지 않는 부분은 꼭 전문가에게 문의하세요.
국토교통부(www.molit.go.kr), 법원 등기소(www.iros.go.kr) 등 공식 사이트에서 기본 정보를 확인하는 것도 좋습니다.
안전한 아파트 관리와 리스크 예방
전유부분과 공용부분 구분은 복잡하지만 기본만 알아두면 큰 리스크를 피할 수 있습니다. 발코니 확장, 불법 증축은 당장은 편리할지 몰라도 사후에 이행강제금과 철거명령 같은 큰 불이익이 돌아옵니다. 지금 내 집이 안전한지, 구조 변경 계획이 있다면 합법적인 절차인지 꼭 확인해보세요. 안전한 집은 꼼꼼한 관리에서 시작됩니다.