전세 사기 방지 실전 체크리스트 : 집주인 부채와 근저당권부터 꼼꼼히!
전세 계약은 많은 사람들에게 큰 돈이 오가는 인생의 중요한 거래입니다.
특히 사회 초년생이나 첫 자취를 시작하는 분들에게는 더욱 그렇죠.
하지만 안타깝게도 ‘깡통전세’나 ‘근저당권 사기’ 같은 전세 사기는 여전히 뉴스에서 쉽게 찾아볼 수 있을 만큼 우리 주변에 흔합니다. 그렇다면 어떻게 하면 안전하게 전세 계약을 맺을 수 있을까요?
전세 사기 방지를 위한 실전 체크리스트를 지금부터 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
집주인 부채 확인 : 깡통전세 피하려면 필수
전세 사기 방지 체크리스트에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 집주인 부채 확인입니다. 주택 시세보다 전세보증금과 근저당권(대출금 등)이 지나치게 높으면 깡통전세 위험이 크게 증가합니다.
예를 들어 시세가 6억인 집이라면 집주인이 이미 3억 대출을 받았고 내가 3억에 전세를 들어간다면? 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이 먼저 대출금을 가져가고, 남은 금액이 부족해 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
따라서 집주인의 부채 상황은 등기부등본을 통해 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본의 ‘을구’ 항목에서 근저당권과 대출 설정 내역을 꼼꼼히 보시길 바랍니다.
깡통전세 확인법 : 시세의 80% 넘지 않게
깡통전세 방지는 전세 사기 방지 실전 체크리스트에서 가장 중요한 핵심입니다. 전문가들은 ‘전세보증금 + 근저당권’의 합이 시세의 80%를 넘지 않는 집을 선택해야 안전하다고 조언합니다.
이를 위해서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 안심전세 앱을 활용해 현재 주택의 시세를 먼저 파악하세요.
시세와 보증금, 근저당권 합계가 80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 가능성이 높아집니다. 무조건 피하세요.
등기부등본 필수 열람 : 소유주와 계약자가 일치하는지 확인
등기부등본 확인은 전세 사기 방지의 기본 중 기본입니다.
등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.
- 표제부: 주소가 계약서와 일치하는지 확인
- 갑구: 소유주가 실제 집주인인지 확인. 압류나 가압류 여부도 꼭 체크
- 을구: 근저당권 설정 여부와 채권최고액 확인
등기부등본은 인터넷 등기소에서 손쉽게 발급받을 수 있으니, 계약 전에 꼭 직접 확인하세요. 부동산 중개인이 보여준 등기부등본만 믿지 말고, 최신본을 직접 열람해야 합니다.
다가구(단독)주택이라면 선순위 임차보증금 체크
전세 사기 방지 체크리스트에서 간과하기 쉬운 부분이 바로 다가구주택 선순위 보증금입니다. 다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 거주하기 때문에 경매로 넘어갈 경우 선순위 세입자가 먼저 보증금을 배당받습니다.
따라서 반드시 전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 현황, 선순위 임차보증금 확인서를 요구하세요.
이 서류들을 통해 다른 세입자들의 보증금 규모와 선순위 여부를 파악해야 내 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
위반 건축물 여부 확인
또 하나의 숨은 위험 요소는 위반 건축물 여부입니다. 위반 건축물은 법적으로 문제가 있어 이행강제금(벌금)이 부과될 수 있고, 심하면 강제 철거까지 이어질 수 있습니다. 이런 상황이 되면 전세보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
계약 전 지자체(구청)나 인터넷으로 위반 건축물 여부를 꼭 확인하세요.
임대인 세금 체납 확인
많은 세입자가 부동산 중개사무소에서 모든 걸 해결해 주리라 믿고 전세 계약을 맺습니다. 그러나 부동산 중개사무소도 실수하거나, 일부 중개사는 집주인의 빚 상태를 고의로 숨길 수도 있습니다. 따라서 전세 사기 방지 체크리스트를 스스로 챙기는 것이 가장 안전합니다.
집주인이 세금을 체납하고 있다면 그 집이 압류되거나 공매에 넘어갈 가능성이 높습니다. 이 경우 보증금이 위험해질 수 있으므로 전세 사기 방지 실전 체크리스트에 꼭 넣어야 합니다.
안심전세 앱 등을 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인하고, 불안하다면 다른 대안을 찾아야 합니다.
전세보증보험 가입 가능 여부 확인
마지막으로, 혹시 모를 상황을 대비해 전세보증보험 가입 여부를 확인하세요. 보증금이 시세의 90% 이하여야 가입할 수 있으니 계약 전에 반드시 조건을 맞춰 두세요. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 등에서 손쉽게 가입 여부를 확인할 수 있습니다.
아직도 많은 분들이 “전세보증보험? 그거 꼭 들어야 하나?”라고 생각하지만, 현실에서는 수억 원을 보험료 몇 십만 원으로 지킬 수 있는 유일한 장치입니다. 전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못할 위험이 발생했을 때 보험금을 통해 돌려받을 수 있기 때문에 반드시 체크해야 합니다.
확정일자와 전입신고는 즉시
계약 후 가장 먼저 해야 할 것은 바로 확정일자와 전입신고입니다.
확정일자를 받아야 내 보증금이 우선변제권을 가지며, 전입신고를 통해 대항력까지 확보됩니다. 두 가지가 모두 갖춰져야 ‘나보다 먼저 들어온 사람’보다 뒤에 있지 않게 되기 때문입니다.
만약 다가구주택이라면 선순위 세입자들의 확정일자도 함께 확인해 보세요. 이를 통해 내 순위가 어디쯤 되는지 파악할 수 있습니다.
안전한 전세 계약의 시작은 꼼꼼한 체크리스트
전세 사기 방지 체크리스트는 복잡하고 번거롭게 느껴질 수 있습니다. 하지만 계약 전 이 몇 가지를 꼼꼼히만 챙기면 내 전세금 수억 원을 안전하게 지킬 수 있습니다. 집주인 부채 확인, 깡통전세 피하기, 등기부등본 열람, 선순위 임차보증금 확인, 위반 건축물 여부와 세금 체납 여부, 전세보증보험 가입까지! 하나라도 놓치지 마세요.
전세 사기 방지는 정보력과 꼼꼼함에서 시작됩니다. 조금 번거롭더라도 직접 확인하고 검증하는 습관을 들인다면, 내 소중한 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다.
오늘 이 글이 전세 계약을 준비하는 분들께 실질적인 도움이 되길 바랍니다.