spring294 님의 블로그

건축물대장 완전 해부: 위반건축물, 용도변경 구별하는 법

부동산 거래나 임대차 계약을 진행할 때, 대부분의 사람들은 등기부등본만 꼼꼼히 확인합니다. 하지만 등기부등본보다도 현장의 건축 상태와 직접적으로 연결된 핵심 서류가 하나 더 있습니다. 바로 건축물대장입니다. 건축물대장은 말 그대로 해당 건축물이 어떤 용도로 허가를 받았고, 현재 어떤 구조와 규모로 지어졌으며, 어떤 이력을 갖고 있는지를 확인할 수 있는 행정 문서입니다. 하지만 초보자 입장에서는 그 구조가 매우 낯설고, 표기도 어려워 보이기 때문에 대부분은 건축물대장을 깊이 읽지 않습니다. 실제로 "이 건물은 위반건축물인지 몰랐어요", "용도변경이 되어 있다고 하더니 실제와 다르네요" 같은 문제가 바로 이 건축물대장을 제대로 확인하지 않은 데서 비롯됩니다. 이번 글에서는 건축물대장을 읽는 기본적인 방법,..

1필지 2건물 부동산의 위험성: 분리매매 가능성 vs 등기 리스크

부동산 시장에서 ‘1필지 2건물’ 형태의 매물을 접할 때가 종종 있습니다. 같은 지번에 두 개의 주택이 지어져 있거나, 본채와 별채가 따로 있는 구조죠. 중개인에게 “두 채 다 매매 대상이고, 분리해서도 팔 수 있어요”라는 말을 들으면, 마치 두 채를 소유하는 느낌에 매수자 입장에서는 꽤 매력적인 조건으로 다가옵니다. 하지만 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 하나의 필지(대지)에 두 개 이상의 건축물이 존재할 경우, 건축법상 적법하지 않은 경우도 많고, 등기와 소유권 이전이 불가능한 상황도 발생할 수 있습니다. 또한 ‘분리매매’라는 말은 종종 허위 마케팅에 사용되기도 하며, 실거래 단계에서 법적 분쟁의 원인이 되기도 합니다.특히 경매나 급매 상황에서 이런 형태의 부동산이 종종 등장하고, 정보가 부족한 일..

다세대주택과 다가구주택, 절대 헷갈리면 안 되는 차이

부동산 시장에서 ‘다세대’와 ‘다가구’라는 단어는 너무 자주, 그리고 너무 쉽게 섞여 사용됩니다. 중개업소 현장에서도 “이건 다가구예요. 아니, 다세대네요”라고 말이 바뀌는 경우가 있을 정도입니다. 하지만 다세대주택과 다가구주택은 건축법상, 등기법상, 세법상 전혀 다른 개념이며, 이를 명확히 이해하지 못한 채 매매나 임대를 진행할 경우 예상하지 못한 법적, 경제적 리스크를 떠안을 수 있습니다. 특히 초보 투자자나 실거주 목적의 매수자들은 외관상 거의 차이가 없는 두 유형을 구분하지 못해, 전입신고, 전세보증금 보호, 대출 한도, 분양 가능 여부, 세금 산정 방식에서 손해를 보는 경우도 많습니다. 이번 글에서는 다세대주택과 다가구주택의 결정적인 차이점을 법적 기준과 실전 사례를 바탕으로 정리해 드리겠습니다..

도시형 생활주택과 아파트의 결정적 차이점, 알고 사시나요?

최근 신축 아파트처럼 생긴 1~2인 가구 대상의 주택을 마주쳤을 때, 중개업소에서는 종종 “이거 신축 아파트예요, 요즘 도시형 생활주택이라고 불러요”라는 식의 설명을 합니다. 깔끔한 외관, 넉넉한 주차장, 빌트인 옵션 등 외형상 아파트와 다를 바 없기 때문에, 실거주자나 초보 투자자들은 대개 의심 없이 받아들이곤 합니다. 하지만 도시형 생활주택은 법적으로 ‘아파트’와는 전혀 다른 종류의 주택이며, 관련 규제, 대출 조건, 세금, 전월세 보호 범위에서도 큰 차이가 있습니다. 실제로 어느 임대인은 서울 외곽 지역에서 도시형 생활주택을 ‘아파트처럼’ 구입한 뒤, 전세 세입자를 받았는데 계약 종료 후 세입자의 보증금을 돌려주지 못해 깡통 전세 문제가 발생했습니다. 알고 보니 도시형 생활주택은 ‘준공공임대 등록’..

부동산 신탁 등기란? 초보자도 헷갈리는 부동산 신탁의 구조와 리스크

부동산 매물을 검색하거나 현장에서 임장을 다니다 보면, 간혹 중개업자나 공인중개사가 “이건 신탁등기 되어 있는 물건이에요”라고 말하는 경우가 있습니다. 이 말을 처음 들은 사람은 “신탁이면 뭐가 다른 건가요?”라고 묻고 싶겠지만, 대다수는 특별히 문제 될 게 없어 보이면 그냥 지나칩니다. 그러나 부동산 신탁등기는 일반 등기와 근본적으로 권리 구조와 법적 책임 주체가 다르며, 무심코 계약했다가 소유권 이전, 대출, 매도, 심지어 입주까지 지연되거나 불가능해지는 경우도 발생할 수 있습니다. 특히 부동산 신탁은 일반 투자자나 실수요자에게 낯선 개념이지만, 건설사, 시행사, 금융권이 연관된 대형 개발사업에선 매우 자주 쓰이는 구조입니다. 그 결과, 최근에는 아파트 분양이나 수익형 부동산 시장에서도 ‘신탁등기’가..

부동산 매매 후 주민세, 재산세는 누가 언제 내야 할까?

부동산 매매가 완료된 후 “주민세는 누가 내야 하나요?”, “재산세 고지서가 전 집주인 앞으로 왔는데 저는 어떻게 해야 하나요?” 같은 질문은 생각보다 자주 들을 수 있습니다. 거래 자체는 문제없이 끝났지만, 거래 이후의 세금 문제에서 오해가 생기고, 때로는 분쟁으로까지 이어지는 경우도 적지 않습니다.이유는 간단합니다. 세금 납부 시점이 실제 소유권 변동 시점과 정확히 일치하지 않기 때문입니다. 특히 재산세나 주민세 같은 지방세는 ‘과세 기준일’을 기준으로 고지되고 납부 의무가 발생하는 구조이기 때문에, 매도인과 매수인이 서로 상대방에게 책임을 전가하는 일이 흔하게 발생합니다.이번 글에서는 부동산 매매 이후 실제 발생하는 주민세, 재산세의 납세자 결정 기준과 시기, 그리고 실전 거래에서 어떻게 세금 책임..

집을 공동명의로 사면 생기는 현실적인 문제들

부동산을 구입할 때 많은 분들이 ‘공동명의’를 고려하십니다. 특히 부부 공동명의나 부모와 자녀 간의 명의 분할은 세금 절감, 증여 대비, 신뢰 보장 등을 이유로 많이 선택되고 있습니다. 실제로 금융기관에서 대출을 받을 때도 소득을 합산하기 위한 목적으로 공동명의가 활용되기도 하죠.하지만, 공동명의는 단순히 ‘서류상 소유자를 늘리는 것’ 이상의 의미를 가집니다. 공동명의는 소유권이 분할된다는 점에서 권리 행사, 세금 책임, 매도·양도 시점에서 현실적으로 큰 영향을 미치며, 이로 인해 분쟁이나 손해가 발생하는 사례도 적지 않습니다. 단순히 세금만 생각하고 공동명의를 선택했다가, 매매 시 동의가 늦어지거나, 증여세 문제가 발생해 예기치 않은 세금 폭탄을 맞는 경우도 많습니다. 이번 글에서는 공동명의로 집을 ..

부동산 실전 상황 기반 계약금, 중도금, 잔금 일정별 체크리스트

부동산을 거래할 때 계약금, 중도금, 잔금이라는 세 가지 금액은 단순히 ‘돈을 나눠서 내는 방식’이라고만 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제 거래 현장에서는 각 시점마다 체크해야 할 문서, 등기 상황, 서류 준비사항이 존재하고, 이를 놓치는 경우 법적 분쟁이나 금전적 피해로 이어질 수 있습니다.실제로 부동산 매수 계약을 체결한 한 초보 투자자는 계약금만 납부하고 부동산에 입주할 수 있을 줄 알고 무리하게 기존 집을 처분했다가, 중도금 납부 전에 등기부상 근저당 설정 사실을 뒤늦게 알고 거래를 포기하게 된 사례도 있었습니다. 이처럼 부동산 거래는 단순한 일정 분할 납부가 아니라, 단계별로 신중하게 확인하고 조율해야 하는 법률 행위의 연속입니다. 이번 글에서는 계약금-중도금-잔금이라는 3가지 단계에 따라 반드시..

부동산 매도용 인감증명서, 언제 왜 필요할까요?

부동산을 매도하는 과정에서는 다양한 서류가 필요하지만, 그중에서도 가장 자주 사용되면서도 정확히 이해되지 않는 서류가 바로 ‘매도용 인감증명서’입니다. 인감증명서는 단순히 인감이 등록되어 있다는 사실을 증명하는 것이 아니라, 부동산을 매도하는 사람이 실제로 그 계약에 동의했는지를 입증하는 중요한 법적 근거로 사용됩니다.많은 분들이 이 서류를 일반 인감증명서와 혼동하시거나, 용도 기재를 빠뜨려 거래에 차질을 빚는 경우도 종종 있습니다. 이처럼 사소해 보이는 인감증명서 한 장이 수천만 원, 심지어 수억 원 단위의 부동산 거래에 직접적인 영향을 줄 수 있는 만큼, 그 정확한 용도와 발급 요건, 사용 시점 등을 제대로 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이 글에서는 부동산 매도용 인감증명서가 언제, 왜 필요한지..

취득세는 왜 집 살 때마다 다를까?

집을 살 때 가장 먼저 생각나는 건 ‘얼마짜리 집인가?’일 것입니다. 하지만 실제 거래 과정에서 많은 사람들을 당황하게 만드는 건 예상치 못한 취득세입니다. 분명 같은 가격대의 집인데 누구는 500만 원을, 누구는 1,200만 원을 냈다는 이야기를 들어보셨을 겁니다.그 이유는 단순히 집값에만 있는 게 아닙니다. 주택 수, 지역, 면적, 세대 구성, 거주 목적에 따라 취득세율이 천차만별로 달라지기 때문입니다. 특히 최근 부동산 규제 강화로 인해 1주택자, 2주택자, 법인 구매자 등 세분화된 세율 구조는 반드시 사전에 파악하고 접근해야 합니다.이 글에서는 실제 구매 상황별로 취득세 계산 예시를 제시하며, ‘왜 같은 집이라도 취득세가 다르게 나오는지’ 쉽게 설명해드리겠습니다. 취득세란 무엇인가?취득세는 부동산..