1필지 2건물 부동산의 위험성: 분리매매 가능성 vs 등기 리스크

부동산 시장에서 ‘1필지 2건물’ 형태의 매물을 접할 때가 종종 있습니다. 같은 지번에 두 개의 주택이 지어져 있거나, 본채와 별채가 따로 있는 구조죠. 중개인에게 “두 채 다 매매 대상이고, 분리해서도 팔 수 있어요”라는 말을 들으면, 마치 두 채를 소유하는 느낌에 매수자 입장에서는 꽤 매력적인 조건으로 다가옵니다.

 

하지만 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 하나의 필지(대지)에 두 개 이상의 건축물이 존재할 경우, 건축법상 적법하지 않은 경우도 많고, 등기와 소유권 이전이 불가능한 상황도 발생할 수 있습니다. 또한 ‘분리매매’라는 말은 종종 허위 마케팅에 사용되기도 하며, 실거래 단계에서 법적 분쟁의 원인이 되기도 합니다.

특히 경매나 급매 상황에서 이런 형태의 부동산이 종종 등장하고, 정보가 부족한 일반 매수자들이 ‘합법’이라는 설명만 믿고 거래를 진행했다가, 등기 불가, 대출 거절, 철거 명령 등 심각한 문제에 직면하는 사례도 실제로 있습니다.

 

 

이 글에서는 1필지 2건물 형태의 부동산이 건축법상 어떤 기준을 따라야 하며, 등기와 대출은 어떻게 적용되는지, 분리 소유나 매매가 가능한지, 실제 사례를 통해 하나하나 짚어보겠습니다.

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필지와 건축물 수의 관계

먼저 용어부터 정리해보겠습니다.
‘필지’란 토지의 등록 단위로서, 지번 하나를 의미합니다. 보통 한 필지에는 하나의 건축물이 올라가는 것이 원칙입니다. 하지만 실제 현장에서는 다음과 같은 경우가 존재합니다:

• 하나의 필지에 두 채 이상의 건물이 올라가 있는 경우
• 본채와 별채, 혹은 앞채와 뒷채로 구분된 구조
• 다가구+창고 조합, 또는 주택+상가 조합 형태 등

이런 형태는 토지 용도, 건축허가 내용, 도면상 위치와 규모 등에 따라 법적으로 적법할 수도, 불법일 수도 있습니다. 겉으로 보기엔 멀쩡해 보여도, 건축법과 국토계획법을 위반한 건물일 수 있기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.

 

건축법상 허용 요건

건축법에 따르면, 원칙적으로 하나의 필지에는 하나의 건축물만 건축할 수 있습니다.
다만 다음과 같은 경우에는 예외적으로 복수 건축물이 허용됩니다:

• 건축위원회 심의를 통해 부속 건축물로 인정된 경우
• 용도 및 규모가 일정 기준 이하인 부속동(별채, 창고 등)
• **특수 목적(노유자 시설, 종교시설 등)**에 따라 계획된 경우

이러한 조건을 만족하지 않으면, 추가로 지어진 건물은 불법건축물로 간주되며, 건축물대장에 등재되지 않거나 철거 대상이 될 수 있습니다. 특히 무단 증축이나 무허가 별채는 나중에 소유권 이전이나 대출 심사 시 문제가 발생합니다.

 

건축물대장과 등기부등본 확인의 중요성

‘1필지 2건물’에서 가장 먼저 해야 할 일은 건축물대장과 등기부등본을 비교 확인하는 것입니다. 이 과정에서 다음을 중점적으로 살펴보셔야 합니다:

• 건축물대장에 두 건물 모두 등재되어 있는지
• 각 건물의 구조, 용도, 면적이 실제와 일치하는지
• 등기부등본상 별도로 소유권 등록이 가능한 구조인지

만약 건축물대장에는 한 동만 등록되어 있고, 나머지 한 동은 빠져 있다면, 해당 건물은 무허가 또는 불법 증축일 가능성이 큽니다. 또한 건축물은 있지만, 등기가 되지 않은 경우 해당 건물은 법적 재산권으로 인정되지 않기 때문에 매도는커녕 담보 설정조차 불가능합니다.

 

분리매매는 실제로 가능한가?

부동산 광고에서는 종종 “앞채와 뒷채를 따로 매매할 수 있다”, “분리매매 가능” 등의 문구를 쉽게 접할 수 있습니다. 하지만 이는 법적으로 ‘가능한 경우’도 있지만, 대부분은 불가능하거나 위험한 구조입니다.

분리매매가 가능하려면 다음과 같은 조건이 선행돼야 합니다:

• 건물 각각이 개별로 등기되어 있고, 건축물대장에도 등재되어 있어야 함
• 토지에 대해 지분 분할이나 분필이 법적으로 허용되어야 함
• 분리된 건물이 건축법 위반 대상이 아니어야 함

위 조건 중 하나라도 충족되지 않으면, 분리매매는 법적으로 성립되지 않으며, 심한 경우 ‘허위 매물’로 간주될 수 있습니다.

실제로 한 투자자가 “앞집만 단독으로 매수할 수 있다”는 중개인의 말을 믿고 계약을 체결했지만, 해당 건물은 토지 전체에 대해 단일 등기로 묶여 있었고, 건축물대장에도 일부 건물이 등록되지 않아 소유권 이전이 불가능했습니다. 결국 계약은 무효 처리되었고, 계약금 반환을 두고 법적 분쟁으로까지 이어졌습니다.

 

금융, 대출, 세금에서의 불이익

1필지 2건물 구조는 금융기관에서도 대출 심사 시 ‘비정형’ 부동산으로 분류됩니다. 이는 다음과 같은 불이익으로 이어질 수 있습니다:

• 감정평가 시, 불법건축물 부분은 가격에서 제외
• 대출 한도 축소 또는 대출 거절
• 주택 수 산정 시, 실제 거주 여부와 무관하게 전체 주택 수로 인정

또한, 지방세나 양도소득세 산정 시에도 불확실성이 크기 때문에, 세무적으로도 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.

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‘1필지 2건물’ 부동산은 언뜻 보기엔 매력적일 수 있습니다. 두 개의 임대수익이 가능하고, 한 채를 자가로 쓰면서 나머지를 활용할 수도 있기 때문입니다. 그러나 건축법, 등기 구조, 분리매매 가능 여부, 대출 한도 등 실제 법적·금융적 현실에서는 훨씬 더 복잡하고 리스크가 많은 형태의 부동산입니다.

 

핵심 요약

• 1필지에 2건물이 있어도, 법적으로 허용되지 않으면 불법건축물일 가능성이 높습니다
• 건축물대장과 등기부등본을 반드시 확인하고, 두 건물이 모두 정식 등록돼 있어야 안전합니다
• ‘분리매매 가능’이라는 광고 문구는 실제와 다를 수 있으므로 법적 검토가 선행되어야 합니다
• 금융기관은 이러한 구조의 부동산을 위험자산으로 분류하기 때문에, 대출, 세금, 감정가 등에서 불이익이 발생할 수 있습니다

 

부동산 투자에서 중요한 것은 외형이 아니라 법적 구조입니다.
1필지 2건물 구조의 부동산을 고려하신다면, 중개인의 설명만 믿지 마시고, 반드시 공인중개사, 건축사, 법무사, 세무사의 자문을 받아 정확한 구조를 파악하신 후 거래에 임하시길 권장드립니다.