다세대주택과 다가구주택, 절대 헷갈리면 안 되는 차이

부동산 시장에서 ‘다세대’와 ‘다가구’라는 단어는 너무 자주, 그리고 너무 쉽게 섞여 사용됩니다. 중개업소 현장에서도 “이건 다가구예요. 아니, 다세대네요”라고 말이 바뀌는 경우가 있을 정도입니다. 하지만 다세대주택과 다가구주택은 건축법상, 등기법상, 세법상 전혀 다른 개념이며, 이를 명확히 이해하지 못한 채 매매나 임대를 진행할 경우 예상하지 못한 법적, 경제적 리스크를 떠안을 수 있습니다.

 

특히 초보 투자자나 실거주 목적의 매수자들은 외관상 거의 차이가 없는 두 유형을 구분하지 못해, 전입신고, 전세보증금 보호, 대출 한도, 분양 가능 여부, 세금 산정 방식에서 손해를 보는 경우도 많습니다.

 

이번 글에서는 다세대주택과 다가구주택의 결정적인 차이점을 법적 기준과 실전 사례를 바탕으로 정리해 드리겠습니다. 단순한 외형이나 방 개수로 판단하기보다, 등기 방식과 소유권 구조, 분양 가능 여부, 세금 부과 방식까지 정확하게 비교해 보겠습니다.

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법적 정의부터 완전히 다릅니다

가장 먼저 확인해야 할 기준은 건축법상 구분입니다.

• 다세대주택: 하나의 건축물에 여러 세대가 독립된 주거 공간을 가지고 있으며, 각 세대별로 분리된 등기가 가능한 공동주택입니다. 전용면적 85㎡ 이하, 4층 이하, 660㎡ 이하 건물에 적용됩니다.
• 다가구주택: 단독주택의 일종입니다. 하나의 소유자가 여러 세대를 수용하기 위해 지은 주택으로, 건물 전체가 단일 등기입니다. 내부에 3세대 이상(최대 19세대)까지 거주할 수 있지만, 세대별 분할 소유는 불가능합니다.

즉, 다세대는 ‘한 건물 안의 소형 아파트’, 다가구는 ‘임대 수익을 위해 나눈 단독주택’으로 이해하시면 됩니다.

 

등기 구조와 소유권 분할 가능성

이 차이는 실거래나 투자에서 매우 중요한 부분입니다.

• 다세대주택은 세대별로 각각 등기부등본이 발급되고, 세대 단위로 매매와 소유권 이전이 가능합니다.
  예를 들어, 4세대짜리 다세대주택이 있다면 A세대만 따로 사고파는 것이 법적으로 가능합니다.
• 반면 다가구주택은 건물 전체가 단일 등기입니다. 즉, 일부 세대만 매매하는 것이 불가능하고, 항상 건물 전체를 통째로 사고팔아야 합니다. 이로 인해 투자 접근 방식이나 자금 운용에도 큰 제약이 따릅니다.

 

전세보증금 보호 범위 차이

 

전세보증금 보호 측면에서도 두 주택은 큰 차이를 보입니다.

• 다세대주택은 세대별로 등기되어 있으므로, 세입자가 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금 보호가 가능합니다.
  이 경우에는 보증보험 가입도 가능하며, 깡통전세 리스크를 줄일 수 있습니다.
• 하지만 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기이기 때문에, 선순위 근저당이나 전입신고가 중복될 경우 보증금 보호 우선순위가 불확실해집니다.
  특히 한 건물 내 여러 세입자가 동시에 확정일자를 받으면 보증금 보호 우선순위가 꼬여 보장받지 못할 수 있습니다.

실제로 한 세입자가 서울의 한 다가구주택에 입주하면서 확정일자를 받았지만, 이미 같은 날 입주한 또 다른 세입자보다 순위가 밀리면서 보증금을 절반밖에 회수하지 못한 사례가 있었습니다. 건물 전체에 잡힌 근저당이 원인이었고, 세대별로 등기가 없다는 사실을 그제서야 알게 되었습니다.

 

 

분양 및 매도 전략 차이

부동산 투자나 개발 측면에서도 중요한 차이는 분양 가능 여부입니다.

• 다세대주택은 세대별 분양이 가능하며, 개발 후 각 세대를 분리해 개별 매매가 가능합니다. 이 때문에 다세대는 재건축 또는 분양형 투자에도 많이 사용됩니다.
• 다가구주택은 개별 분양이 불가능합니다. 전체 매도 또는 전체 임대 외에는 활용도가 낮으며, 재건축 시에도 주거용 단독주택 기준으로 규제를 받습니다.

이 차이는 특히 지분 투자나 리모델링 후 매도 전략을 고려하는 소액 투자자에게는 치명적인 변수가 됩니다.

 

 

세금 부과 및 취득세 계산 구조

마지막으로, 세금 계산에서도 구조적 차이가 존재합니다.

• 다세대주택은 각 세대별로 등기가 되어 있기 때문에, 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 적용이 가능합니다. 또한 각 세대별로 주택 수를 따로 계산하게 되어 종합부동산세 등에서도 유리한 구조를 가질 수 있습니다.
• 다가구주택은 단일 등기로 전체를 1주택으로 간주하지만, 실거주 요건을 증명하지 못하면 전체가 주택 수로 계산되어 세금이 높아질 수 있습니다.
  특히 다가구주택의 경우, 실거주자가 1세대라도, 나머지 세대를 임대 중이라면 부분 비과세 적용이 어렵습니다.

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다세대와 다가구는 건물 구조나 외관만으로 구분하기 어렵지만, 법적으로는 완전히 다른 부동산 유형입니다. 이 둘의 구분은 단순한 용어 차원이 아니라, 소유권, 대출, 보증금 보호, 세금, 거래 전략 전반에 걸쳐 실제적인 영향을 미치는 결정적 요소입니다.

핵심 요약

• 다세대주택: 공동주택, 세대별 등기 가능, 개별 매매 가능, 보증금 보호 안정적
• 다가구주택: 단독주택, 단일 등기, 전체 매매만 가능, 보증금 보호 취약
• 투자 및 세금 측면에서도 다세대는 활용도가 높고, 다가구는 신중한 접근이 필요
• 거래 전에는 건축물대장과 등기부등본을 반드시 확인해 실제 구조를 파악해야 함

부동산 투자든 실거주든, 형식적으로 같은 외관보다 법적 실체를 파악하는 것이 훨씬 중요합니다. 특히 초보 투자자일수록 '비슷하겠지'라는 가정은 금물입니다. 반드시 등기, 건축물대장, 용도구분을 통해 정확하게 판단한 후 거래를 진행하시길 권장드립니다.