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지분등기된 부동산 거래 시 주의할 점 부동산 거래에서 가장 기본적인 전제는 ‘물건의 온전한 소유’입니다. 그러나 현실에서는 온전한 1인 단독 소유가 아닌, 여러 명이 공동으로 소유하는 지분등기 부동산이 상당히 많습니다. 특히 상속이나 공동 투자, 혹은 재개발 지역 내 다가구주택에서 이러한 지분등기 형태는 매우 흔하게 등장합니다. 문제는 이처럼 지분등기된 부동산을 거래할 경우, 단순히 자신이 취득한 지분만큼의 권리를 행사하기 어렵다는 점입니다. 지분등기된 부동산은 실사용과 처분에 제한이 많고, 때로는 거주자 간 분쟁이나 매도 거절 같은 현실적인 장애물에 부딪힐 수 있습니다. 이번 글에서는 지분등기 부동산의 개념부터 거래 시 발생 가능한 실무적 리스크, 실제 사례, 그리고 안전한 거래를 위한 체크포인트까지 살펴보겠습니다.지분등기의 정의 지분등기..
도시계획시설 부지에 지어진 주택, 안전한가요? 부동산을 매입하거나 보유하는 사람이라면 토지의 용도지역이나 지구단위계획 등을 한 번쯤은 확인해보셨을 겁니다. 그런데 실무에서는 이를 넘어서 ‘도시계획시설’ 여부까지 따져야 하는 경우가 점점 많아지고 있습니다. 도시계획시설은 도로나 공원, 학교, 하수처리장 등 공공 기반시설 설치를 위해 지방자치단체나 국토부가 계획상으로 정해둔 땅을 말합니다. 겉보기에는 평범한 주택지처럼 보이지만, 토지이용계획확인서나 도시계획열람도에서 ‘도로 예정지’, ‘공원 부지’ 등으로 표시되어 있다면 이는 장기적으로 공공개발 대상이 될 수 있습니다. 문제는 이 같은 도시계획시설 부지 위에 이미 주택이 존재하거나 심지어 새로 신축되어 거래되는 경우도 있다는 점입니다.도시계획시설에 속한 부지는 장기 미집행될 수도 있지만, 한번 시행이 결..
‘매매잔금일’ 기준으로 갈리는 권리 이전과 세금 책임 부동산 매매에서 ‘잔금일’은 단지 돈을 치르는 날 이상의 의미를 갖습니다. 부동산 소유권 이전의 기준점이자, 법적·세무적 책임이 달라지는 핵심 분기점이기 때문입니다. 실무에서 흔히 발생하는 쟁점 중 하나가 바로 “잔금을 줬지만 등기는 나중에 했을 때 책임은 누구에게 있는가?”, “보유세는 누가 내야 하는가?”, “잔금은 받았는데 세입자가 안 나가면 명도는 누구 몫인가?” 등의 문제입니다. 잔금일은 부동산 거래에서 권리의 실질적 이전과 법적 책임을 결정짓는 기준일로 작용합니다. 특히 양도소득세, 보유세, 명도책임 등의 핵심 실무사항이 이 날짜를 기준으로 달라지기 때문에, 매수인과 매도인 모두 명확한 이해가 필요합니다. 이번 글에서는 잔금일을 기준으로 달라지는 권리 이전, 세금 부담, 명도 책임 등을 실무 ..
‘토지거래허가구역’ 주택, 실수요자도 조심해야 할 5가지 최근 몇 년간 부동산 시장에서는 정부의 각종 규제와 정책이 쏟아지며 ‘토지거래허가구역’이라는 단어가 자주 언급되고 있습니다. 일반적으로는 투기세력 차단을 목적으로 지정되는 이 구역은 주택을 비롯한 부동산 거래에 있어 엄격한 절차를 요구하는 지역입니다. 하지만 종종 실수요자들 사이에서도 “나는 직접 거주할 목적인데 상관없지 않나?”, “일단 계약부터 하고 나중에 허가 받으면 되지 않을까?”와 같은 오해가 존재합니다.결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역 안에서는 실수요자라도 예외가 될 수 없습니다. 오히려 요건을 잘못 이해하거나 절차를 어길 경우, 계약 자체가 무효가 되거나 과태료 부과 등 불이익을 받을 수 있기 때문에 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 이번 글에서는 실수요자의 입장에서 토지거래허가구역 내 부..
보증금 지키는 3단계: 전입신고, 확정일자, 대항력의 모든 것 보증금 지키는 3단계: 전입신고, 확정일자, 대항력의 모든 것 부동산 임대차 계약에서 가장 중요한 것은 보증금의 회수 가능성입니다. 매달 내는 월세도 부담스럽지만, 수천만 원에서 많게는 억 단위에 이르는 전세보증금은 세입자의 전 재산이나 다름없기 때문에, 이를 지키는 것은 곧 삶을 지키는 일입니다. 하지만 정작 많은 분들이 "전입신고 했으니까 괜찮다", "확정일자 받았으니 안전하다"며 막연한 안도에 기대고 계시는 경우가 많습니다. 실전에서는 전입신고, 확정일자, 대항력, 우선변제권 사이의 관계를 정확히 알지 못하면 낭패를 볼 수 있습니다.본 글에서는 전세보증금 보호의 3요소인 전입신고, 확정일자, 대항력을 중심으로 그 의미와 순서를 정리하고, 실제 경매나 공매에서 어떤 권리가 우선하는지 우선변제권의 발생..
부동산 계약 파기 시, 계약금과 손해배상 기준의 차이 부동산 거래는 인생에서 가장 중요한 계약 중 하나입니다. 아파트 매매, 상가 임대차, 토지 계약 등 그 규모나 형태는 다양하지만 공통적으로 고액이 오가는 만큼 계약의 무게도 큽니다. 그런데 계약 체결 후 뜻하지 않게 거래를 파기해야 하는 상황이 발생한다면, 법적 책임은 어떻게 정리될까요? 많은 분들이 부동산 계약 파기를 단순히 "계약금 포기"나 "배액 배상" 정도로만 인식하지만, 실제 법적 해석은 훨씬 복잡합니다. 계약이 어떤 사유로 해제되었는지, 당사자 간에 어떤 약정이 있었는지, 그리고 그 해제가 ‘합의’, ‘일방적 의사표시’, ‘귀책 사유’ 중 어떤 유형에 해당하는지에 따라 책임의 무게와 범위가 크게 달라집니다.이번 글에서는 계약 파기의 법적 기준을 계약금과 손해배상 중심으로 구분하고, 해제, 해지..
주택임대사업자 말소 후 생기는 3가지 진짜 문제 한때 ‘절세의 끝판왕’으로 불렸던 제도가 있었습니다. 바로 주택임대사업자 등록제입니다.과거에는 이 제도를 활용하면 취득세 감면, 재산세 감면, 종합부동산세 배제, 양도세 중과 배제 등 여러 가지 세제 혜택을 받을 수 있었기 때문에, 많은 부동산 투자자와 다주택자들이 주택임대사업자 등록을 통해 절세 전략을 구사했습니다. 하지만 2020년 이후 정부 정책이 급격히 바뀌면서 상황이 달라졌습니다.임대사업자 등록에 대한 각종 세제 혜택이 대폭 축소되고, 일부는 아예 사라지면서 사업자 등록을 유지하는 것보다 말소하는 것이 낫다고 판단하는 사람들이 급증하게 됩니다. 실제로 2021~2023년 사이 말소 건수는 급격히 늘어났고, 자진 말소나 자동 말소로 인해 많은 임대주택이 일반주택으로 전환되었습니다. 그런데 문제는 ..
부동산 물권과 채권의 차이, 계약서 읽기 전에 반드시 알아야 할 기초 많은 분들이 부동산 계약서를 쓸 때, 공인중개사의 설명을 듣고 빠르게 서명하는 데 집중합니다. 문서가 법적 구속력을 갖는다는 건 알지만, 그 속에 들어 있는 권리 관계의 본질, 즉 ‘물권’과 ‘채권’이라는 개념이 정확히 무엇인지 알고 서명하는 경우는 드뭅니다.민법상 물권과 채권은 부동산 거래에서 발생하는 모든 권리의 구조를 이해하는 핵심 개념입니다. 하지만 법률용어처럼 느껴지다 보니, 일반 소비자나 실수요자는 쉽게 넘겨버립니다. 그러나 그 차이를 제대로 이해하지 못하면, 계약 후 문제가 생겼을 때 "소유자인 줄 알았는데 아니었네요", "내 권리가 왜 주장되지 않죠?" 같은 낭패를 겪을 수 있습니다. 이번 글에서는 물권과 채권이 부동산 계약서에 어떤 형태로 등장하며, 실제 거래에서는 무엇이 중요한지, 계..

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