임장 갈 때 체크해야 할 7가지 부동산 하자 유형

 

부동산 투자자나 전세·월세 세입자든 ‘임장’은 반드시 거쳐야 할 중요한 과정입니다. 임장은 단순히 집을 구경하는 게 아니라, 주택의 실질적 상태와 투자 또는 거주의 위험 요소를 직접 확인하는 절차입니다.

하지만 막상 현장에 가면 인테리어가 예뻐서, 햇살이 잘 들어서, 중개인의 말이 그럴싸해서, 하자 여부를 놓치는 경우가 많습니다.
실제로 한 투자자는 깔끔한 신축 빌라를 보고 입주를 결정했지만, 두 달 후 누수로 인한 천장 곰팡이와 누전 문제를 겪었습니다.

눈에 잘 띄지 않지만, 확실히 확인하고 넘어가야 할 ‘하자 유형’들이 존재합니다.
이번 글에서는 실제 현장에서 자주 발생하는 7가지 부동산 하자 유형과 함께, 임장 시 무엇을 체크해야 하는지 구체적인 기준을 안내드립니다.

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1. 곰팡이 흔적: 화장실, 창틀, 천장 모서리를 보라

곰팡이는 단순한 미관 문제가 아니라, 누수와 단열 문제의 결과물입니다. 특히 화장실 천장, 베란다 천장 모서리, 창틀 아래 벽지 가장자리 등을 주의 깊게 살펴보세요.

 

✅ 체크 포인트:

• 벽지에 물든 듯한 자국 또는 얼룩
• 창틀 아래 벽면이 들떠 있거나 검은 곰팡이점
• 천장과 벽면이 만나는 지점에 벽지 탈색

💡 사례: B씨는 깔끔한 도배가 된 원룸을 계약했지만, 3개월 만에 화장실 천장에 까만 곰팡이가 생겨 지속적인 결로로 인한 누수를 확인했습니다.
→ 도배로 일시적으로 가렸던 문제였습니다.

 

2. 수도 누수 및 배관 문제

욕실과 주방의 수도꼭지, 배수구, 연결 배관은 외관상 멀쩡해 보여도 실제로는 물때·누수·막힘 문제가 흔합니다.

 

✅ 체크 포인트:

• 수돗물을 잠깐 틀어본 후 누수 흔적 있는지 확인
• 세면대나 싱크대 하부 장 열어서 배관 결합 상태 확인
• 배수 속도 느린지 직접 테스트

💡 팁: 싱크대 밑은 손전등으로 깊숙이 비춰 보세요. 실리콘 마감이 깨져 있거나, 물이 샌 자국이 있다면 ‘가리기 위한 리모델링’일 수 있습니다.

 

3. 전기 콘센트·조명 스위치 작동 이상

전기는 안전과 직결되는 부분입니다.
특히 리모델링된 오래된 집에서는 누전, 접지 불량, 조명 스위치 연결 오류가 자주 발생합니다.

 

✅ 체크 포인트:

• 벽면 콘센트 전원 작동 여부 테스트
• 에어컨, 세탁기 등의 고용량 기기가 꽂힌 회로 확인
• 조명 스위치와 실제 조명 매칭 안 될 경우 ‘임시 배선’ 가능성

💡 사례: C씨는 전세 입주 후 냉장고가 자주 꺼지는 문제로 전기 안전공사를 불렀는데, 과거 전세 세입자가 벽을 뚫고 직결 배선을 했던 게 원인이었습니다.
→ 계약서 특약에 ‘전기 점검 완료’ 포함시키는 것이 중요합니다.

 

4. 화재 위험 요소: 가스 배관과 보일러 상태

 

가스는 눈에 보이지 않기 때문에 배관 상태와 위치, 환기 여부를 눈으로 반드시 확인해야 합니다.

 

✅ 체크 포인트:

• 보일러실 환기창 유무
• 가스배관 연결부위의 흔들림 또는 실리콘 누수
• 오래된 보일러(10년 이상)는 가급적 교체 요청

💡 팁: 보일러실이 실내에 있거나, 환풍이 불량한 경우엔 일산화탄소 중독 위험도 있습니다.
전세나 월세의 경우, *‘보일러 점검 및 작동 테스트’*를 특약에 넣는 것도 권장합니다.

 

5. 벽체 균열 및 바닥 기울어짐

눈으로 확인하기 쉬우면서도 간과되는 항목이 미세한 균열과 바닥 수평 문제입니다.
건물 구조적 문제일 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

✅ 체크 포인트:

• 도어를 열었을 때 문이 혼자 닫히거나 열리면 바닥 기울어짐
• 벽체에 대각선형 금 또는 갈라짐이 있는지 확인
• 벽과 천장 경계선 불균형 확인

💡 팁: 스마트폰 수평계 앱을 활용하면 바닥 경사를 측정할 수 있습니다.
작은 균열도, 지반 침하 또는 옆 건물 공사로 인한 결과일 수 있습니다.

 

6. 창호 단열 및 기밀성 확인

 

예쁜 창틀도 좋지만, 겨울철엔 ‘열 손실’과 ‘결로’가 스트레스가 될 수 있습니다.
특히 오래된 알루미늄 샷시는 단열 성능이 크게 떨어집니다.

 

✅ 체크 포인트:

• 이중창 유무 및 단열재 상태
• 창틀 손잡이 잠금 장치 작동 여부
• 고무패킹 들뜸 여부 (바람 유입 가능성)

💡 사례: 전세로 입주한 D씨는 “창문이 흔들리며 찬바람이 들어온다”는 불편을 겪었고, 알고 보니 창호가 리모델링 되지 않은 상태였습니다.

 

7. 건물 공용부: 계단, 복도, 옥상 상태

개별 호실만이 아니라, 건물 전체의 관리 수준도 중요합니다.
특히 건물이 낡았거나, 소규모 건물인 경우 공용부 하자 방치가 많습니다.

 

✅ 체크 포인트:

• 계단 타일 파손, 벽면 누수 자국
• 옥상 방수 상태 및 물고임 흔적
• 소화기·CCTV·출입문 번호키 정상 작동 여부

💡 팁: 건물 외벽에 크랙이 있거나, 외부에 방수 페인트가 벗겨져 있다면, 장기적으로 누수 위험이 큽니다.
옥상 출입이 가능한 경우, 꼭 올라가서 확인해보세요.

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임장은 단순한 ‘방문’이 아니라, 보증금 수천만 원, 내 집 마련, 투자 리스크 관리의 시작점입니다.
겉보기엔 깔끔한 집도 자세히 보면 ‘숨겨진 결함’이 곳곳에 존재합니다.

오늘 살펴본 7가지 부동산 하자 유형을 임장 전에 체크리스트로 만들고, 스마트폰으로 사진을 찍어 남기면 나중에 계약 시 참고하기 좋습니다.

 

📌 요약 정리:

• 곰팡이 흔적, 누수 자국은 도배로 가려지는 경우 많음
• 배관, 전기, 창호는 반드시 직접 작동해보며 확인
• 계약 전, 해당 하자에 대한 보수 요청 또는 특약 삽입 필요
• ‘부동산’은 ‘매매가’보다 구조적 안전성과 기록 관리가 핵심

👉 다음 임장을 갈 땐 이 글을 캡처해서 체크리스트 삼아보세요.
확실한 임장은, 확실한 계약과 미래를 보장합니다.