보증금 떼이지 않기 위한 임대차 계약서 작성 팁

 

한 지인은 “부동산 계약이야, 복비만 내면 되지”라며 전세 계약을 진행했는데, 두 달도 채 지나지 않아 그 집이 경매로 넘어가는 일을 겪었습니다. 집주인이 다주택자였고, 이미 대출금이 연체된 상태였다고 합니다. 계약 당시 등기부등본만 제대로 확인했더라면 충분히 피할 수 있었던 일이었습니다.

요즘은 ‘깡통전세’, ‘갭투자’, ‘전세사기’ 같은 단어들이 뉴스에서 자주 등장하고 있습니다. 겉보기엔 멀쩡한 집도 등기부등본을 열어보면 위험한 상태인 경우가 많습니다.
부동산 계약은 법적으로 재산권을 주고받는 일이며, 임대차 계약서 한 장이 수천만 원의 보증금을 지키는 유일한 무기가 될 수 있습니다.

이 글에서는 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 임대차 계약서 작성 팁에 대해, 계약 전 확인사항부터 실제 계약서 작성 시 넣어야 할 특약 문구까지 실제 사례를 통해 안내드리겠습니다.

 

 

계약 전 반드시 확인해야 할 3가지 체크리스트

① 등기부등본은 ‘읽는 법’까지 익혀야 합니다

부동산 중개인이 “등기부는 깨끗합니다”라고 하더라도, 꼭 스스로 확인하는 습관이 필요합니다. 등기부등본을 확인할 때는 아래 세 가지를 반드시 확인하시기 바랍니다.

• 소유자와 임대인이 일치하는지 여부
• 근저당권, 압류, 가압류 등 권리관계
• 소유권 변동 시기 및 거래 빈도

💡 사례: 신축 빌라 전세 계약을 앞두고 있던 A씨는 등기부등본을 열람한 결과, 2달 사이에 세 번의 소유권 변동이 있었던 사실을 확인하고 계약을 철회했습니다. 이후 해당 건물은 언론에 ‘전세사기’ 사례로 보도되었습니다.

 

② 전세가율 계산으로 위험도 파악하기

전세가율 = (전세보증금 ÷ 매매가) × 100

이 수치가 80%를 넘는 경우, 해당 부동산이 경매로 넘어가더라도 보증금을 전액 회수하기 어려울 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 시스템, KB시세 앱 등을 통해 객관적인 시세를 확인하시는 것이 좋습니다.

특히 신축 다세대주택은 시세가 왜곡되는 경우가 많기 때문에, 감정가만 믿고 계약하지 마시고 실거래가를 참고하시기 바랍니다.

 

③ 임대인의 신용과 다주택 여부 확인하기

임대인이 다주택자이거나 법인 명의일 경우, 보증금 반환 리스크가 높아집니다.
법인이 파산할 경우, 임차인은 보증금을 돌려받기 매우 어려워집니다.

계약 전 중개인에게 아래와 같은 질문을 해보시는 것이 좋습니다.

• “이 임대인은 몇 채나 보유하고 있나요?”
• “이 부동산은 최근에 매입된 건가요?”
• “이전에 있었던 임차인도 보증금을 문제 없이 돌려받았나요?”

 

계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 항목과 특약

① 확정일자와 전입신고는 동시에 진행하세요

전세보증금이 법적으로 보호를 받으려면, 확정일자와 전입신고가 필수입니다. 계약서만 있다고 해서 대항력이 생기는 것은 아닙니다.

• 계약 후 즉시 주민센터에 방문해 전입신고 및 확정일자 받기
• 등본 주소와 실제 거주지가 일치해야 효력 발생
• 계약서 원본에 확정일자 도장 찍기

💡 팁: 계약 전 해당 주소로 전입신고 및 확정일자 등록이 가능한지 미리 주민센터에 문의하실 수 있습니다.

 

② 계약서 특약 문구로 법적 우선권 확보하기

다음은 임차인을 보호하는 실질적인 특약 예시입니다.

• “임대인은 계약일 기준 등기부등본상 권리관계가 명확함을 보증함”
• “임대인은 임차인의 서면 동의 없이 추가 근저당 설정 불가”
• “계약 종료 시 보증금은 퇴거일 기준 3일 이내에 반환함”

이런 특약은 구두로 말하는 것만으로는 효력이 없으니, 반드시 계약서에 문장으로 기재하시기 바랍니다.

 

③ 계약서 작성 시 서명, 날인, 원본 보관에 주의하세요

• 계약서는 두 부를 작성해 임대인과 임차인이 각자 원본을 보관해야 합니다.
• 위임 계약 시, 위임장 및 위임자의 신분증 사본을 반드시 확인하십시오.
• 도장보다는 서명 위주로 작성되더라도, 양쪽 모두 날인과 서명을 병행하는 것이 좋습니다.

 

보증금 보호를 위한 추가 전략 3가지

① 전세금 반환보증 가입 고려하기

전세금 반환보증은 보증금을 지키는 강력한 수단입니다.

• HUG 또는 SGI서울보증에서 신청 가능
• 임대인의 동의 없이도 가입할 수 있으나, 일부 조건을 충족해야 함
• 보증 가입 거절 사유는 곧 위험 신호로 간주될 수 있음

💡 사례: B씨는 보증보험 가입을 시도했으나 “대출이 과다해 불가”라는 답변을 받고 계약을 포기했습니다. 이후 해당 건물은 실제로 경매에 넘어갔습니다.

② 잔금일과 입주일은 반드시 구분해서 명시하기

계약서에는 잔금일과 입주일을 정확히 구분해 적는 것이 중요합니다.

• 예: “입주일 오전 10시 전입 완료 및 열쇠 수령 후 보증금 지급”

이런 문구 하나로 계약 당일의 혼란과 분쟁을 막을 수 있습니다.

③ 퇴거 직전에도 마지막 점검 필수

퇴거 며칠 전부터 집주인이 대출을 추가로 받거나 경매가 시작되는 경우도 있기 때문에, 퇴거 전까지 등기부를 수시로 열람하셔야 합니다.

• 이사 직전, 등기부등본 재확인
• 열쇠 인도 전, 보증금 반환 조건 재확인
• 잔금 수령과 동시에 집 비우지 않기

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‘좋은 조건의 집을 구했다’는 생각보다 더 중요한 것은
그 집에서 나올 때 보증금을 무사히 돌려받을 수 있느냐입니다.

• 계약 전 권리관계와 전세가율을 철저히 확인하고
• 계약서 작성 시 확정일자, 전입신고, 특약 기재를 빠짐없이 하고
• 가능하면 전세금 반환보증에 가입해 리스크를 최소화하십시오.

임대차 계약서 한 장이 단순한 문서가 아니라,
내 전 재산을 지키는 '방패'가 되어야 할 이유입니다.
이제부터라도 부동산 계약은 ‘신중하게, 체계적으로’ 진행해보시기 바랍니다.