부동산 등기부등본, 처음 읽는 당신을 위한 현실형 가이드

 

“이 집, 진짜 그 사람이 주인 맞아요?”
전세 계약을 앞두고 가장 많이 나오는 질문입니다. 가격이 괜찮고 집도 마음에 들지만, 왠지 모르게 찜찜한 기분. 사실 그 직감은 틀리지 않았습니다. 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 ‘겉모습’이 아니라 문서에 기록된 진짜 정보입니다.

 

등기부등본은 그 집의 법적 신분증과도 같은 존재입니다.
이 서류를 읽을 줄 안다는 건, ‘나를 지키는 가장 현실적인 공부’를 시작했다는 뜻이기도 합니다. 다만 처음 마주하는 사람에게는 낯선 용어와 구성이 부담스러울 수 있죠.

그래서 이 글에서는 비전문가도 10분이면 이해할 수 있도록, 등기부등본을 구성하는 3가지 파트(표제부, 갑구, 을구)와 해석 방법, 그리고 실제 사례까지 정리해보았습니다. 부동산 계약을 앞두고 있다면, 꼭 한 번 따라 읽어보시길 권합니다.

 

 ‘집주인이 맞을까?’ 내 보증금은 안전할까?

등기부등본은 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 하는 공식 권리문서입니다. 단순한 ‘종이 한 장’처럼 보일 수 있지만, 그 안에는 소유권, 채권, 법적 분쟁 상황 등 집의 속사정이 모두 기록되어 있습니다. 이를 제대로 읽지 못하면 전세사기, 이중계약, 대출 담보 문제에 휘말릴 수 있습니다.

저처럼 부동산에 관심이 없는 사람도, 서울 지하철 안에서 스마트폰으로 등기부등본을 열람할 수 있는 시대입니다. 중요한 건 정보의 유무가 아니라 해석의 문제입니다. 이번 글에서는 이 서류를 ‘읽을 줄 아는 눈’을 함께 길러봅니다.

 

구조 먼저 익히자: 표제부, 갑구, 을구 이야기

등기부등본은 마치 책 한 권처럼 챕터가 세 부분으로 나뉘어 있습니다.
제가 처음 이걸 봤을 때 가장 헷갈렸던 건 ‘왜 세 개로 나누지?’였습니다. 그런데 알고 보면 이 구분이 사고를 막는 핵심 포인트입니다.

• 표제부: 말 그대로 '표지'입니다. 주소, 면적, 층수 같은 객관적 정보가 기재됩니다. 예전에 실제로 ‘지하층인데 1층으로 소개된 전세 매물’이 있었는데, 등기부등본을 통해 거짓 설명임을 밝혀낸 적 있습니다.
• 갑구: 소유권 정보가 기록됩니다. 이 집이 누구의 것인지, 과거에는 누구의 것이었는지, 어떤 경로로 바뀌었는지를 보여줍니다. ‘아버지 명의 집인데 아들이 계약자’라면 갑구를 보고 명의 일치 여부를 반드시 체크해야 합니다.
• 을구: 여기가 진짜 함정입니다. 근저당권, 전세권, 지상권 같은 담보 설정 정보가 적혀 있습니다. 특히 ‘채권최고액’이 실제 대출보다 높게 설정되어 있는 경우가 많아, 숫자만 보고 깜짝 놀랄 수 있습니다. 을구에 한 줄이라도 있으면, 무조건 중개인에게 ‘말소 여부’ 확인하세요.

 

실제 사례: 아무도 알려주지 않았던 함정

작년 가을, 저와 친한 동생이 경기도 고양시의 빌라 전세 계약을 앞두고 있었습니다. 방 2개에 월세 없는 전세, 딱 좋아 보였죠.
하지만 제가 등기부등본을 함께 열람해보자고 했습니다.

결과는 충격적이었습니다.

• 갑구: ‘소유자’가 중개인과 말한 이름과 전혀 달랐습니다.
• 을구: 대부업체 명의로 2천만 원 근저당권이 설정되어 있었습니다. 채권최고액은 3천만 원.

중개인은 “문제 없다”며 얼버무렸지만, 저희는 계약을 취소했습니다.
중요한 건, 이런 리스크는 절대 육안이나 감으로 보이지 않는다는 점입니다. 오직 등기부등본을 열람해야만 보입니다.

이때 저는 처음으로 ‘정보를 가진 자만이 안전하다’는 말이 현실에서 얼마나 절실한지 느꼈습니다.

 

혼자서 등기부등본 해석하기 위한 5가지 루틴

부동산 초보라면 아래 순서대로 체크해보세요. 제가 실제로 쓰는 루틴입니다.

① 주소를 인터넷등기소에 입력해 표제부 열람
→ 구조, 층수, 대지지분 확인. 중개사 설명과 일치하는가?

② 갑구에서 현재 소유자 이름 확인
→ 계약 상대자와 일치하지 않으면 위임장 필수. 이전 소유권 이력도 보기.

③ 갑구에 가압류, 경매기록 유무 체크
→ ‘접수일자’ 기준으로 최근 권리분석 판단.

④ 을구에서 근저당권, 전세권 등 담보권 확인
→ 말소되지 않은 채권은 리스크. 반드시 계약서에 ‘말소 조건’ 명시.

⑤ 서류가 최신인지 확인
→ 등기부등본은 ‘현 시점’ 정보만 의미 있습니다. 최소한 계약 당일 기준으로 다시 열람하세요.

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부동산은 단 한 번의 실수로 수천만 원의 손해가 발생할 수 있는 분야입니다. 그리고 그 실수는 대부분 서류를 보지 않아서 발생합니다.
등기부등본은 어렵지 않습니다. 단 10분이면 기초 해석이 가능합니다.

혹시라도 “나는 법에 약해서 못 하겠다”라고 느끼셨다면, 오히려 지금이 배우기 가장 좋은 시점입니다.

등기부등본을 읽을 수 있는 눈은, 부동산 공부의 첫걸음이자 나를 지키는 마지막 방패입니다.