실거래가 공개시스템과 등기부등본, 부동산 시세 판단의 핵심 도구

 

부동산 매물을 볼 때, 중개사 말만 믿고 계약을 진행한 경험이 있으신가요?

부동산 거래에서 가장 위험한 말은 “이 동네는 원래 이 가격이에요.”라는 중개인의 말일지도 모릅니다.
신축 아파트든 오래된 오피스텔이든, 겉보기 상태나 말만으로는 진짜 시세와 안정성을 알 수 없습니다.

특히 전세 사기와 깡통전세 문제가 빈번한 요즘, ‘이 매물이 적정한 가격인지’, ‘소유권이나 권리 문제가 없는지’는 누구도 대신 판단해줄 수 없습니다.
결국 우리가 스스로 확인해야 하는 거죠.

그래서 오늘은 부동산 실거래가 공개시스템과 등기부등본 열람을 함께 활용해
신뢰할 수 있는 매물인지 판단하는 법을 구체적인 사례와 함께 소개합니다.

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실거래가 공개시스템이란? - 말이 아닌 ‘기록’으로 보는 시세

부동산은 특성상 매물마다 상황이 달라 ‘시세’라고 하는 기준이 모호한 경우가 많습니다.
그런데 국토교통부는 모든 주택 거래 시, 실거래가를 의무적으로 신고하게 하고, 이를 일반에 공개하고 있습니다.

‘실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr)’에서는 다음 정보를 확인할 수 있습니다:

• 최근 거래된 금액 (매매/전세/월세 구분)
• 층수와 전용면적
• 계약일과 등록일
• 건물명, 주소

이 정보는 허위 매물을 거를 때 매우 유용합니다.
예를 들어, 동일 평형대 매물이 최근 2억 원에 거래됐는데, 2.5억 원에 올라와 있다면 이유를 의심해볼 수 있어야 합니다.
“집주인이 급하게 내놓은 거라 싸다”는 말보다, 기록이 더 믿을 만한 기준이죠.

 

 

등기부등본이란? - ‘좋은 집’보다 ‘안전한 집’이 먼저다

등기부등본은 부동산의 공식 이력서입니다.
이 문서에는 부동산 소유권자, 담보 대출, 가처분, 압류 등 모든 권리관계가 표시됩니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다:

• 표제부: 부동산의 주소, 면적, 종류 등 기본 정보
• 갑구: 소유권과 관련된 이력 (소유자, 소유권 변경, 가처분 등)
• 을구: 담보권, 전세권, 근저당 설정 등 금전 관련 권리

예를 들어 전세 계약을 앞두고 임대인의 이름이 소유자와 다르다거나, 근저당이 세입자 보증금을 초과해 있다면 매우 위험한 상황입니다.
이런 점은 겉으로는 절대 보이지 않기 때문에, 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다.

열람은 정부24, 대법원 인터넷등기소에서 700원 정도의 비용으로 쉽게 가능합니다.

 

 

실전 사례: 중개사의 말보다 시스템이 알려준 ‘진실’

실제로 이런 일이 있었습니다.
서울 외곽의 한 신축 오피스텔을 계약하려던 지인은, 전세 1.6억 원에 매물을 추천받았습니다.
“이 단지는 다 이 정도예요. 바로 계약 안 하면 나가요.”라는 말을 듣고 흔들렸지만,
마지막에 실거래가 시스템과 등기부등본을 확인해봤습니다.

• 실거래가: 같은 호실, 같은 층, 같은 평형이 불과 3주 전에 1.4억 원에 전세 계약됨
• 등기부등본: 갑구에 소유권 이전 청구권 기재 (즉, 진짜 소유주가 아님), 을구에는 2억 원 근저당 설정

이건 전세 보증금보다 큰 대출이 잡혀 있는 전형적인 깡통전세 구조였습니다.
말만 믿고 계약했다면, 보증금을 떼일 위험이 높았겠죠.

 

 

실거래가+등기부등본 활용 루틴 정리

▸ 실거래가 시스템 사용법

1. https://rt.molit.go.kr 접속
2. 아파트 → 주소 또는 단지명 입력
3. 최근 6개월 내 거래 내역 필터
4. 평형·층수·가격 비교

▸ 등기부등본 열람 방법

1. 대법원 인터넷등기소 접속 (http://www.iros.go.kr)
2. 부동산 주소 입력
3. 전자 열람 → 700원 결제
4. 갑구: 소유자와 임대인 일치 여부, 가처분, 압류 여부
5. 을구: 근저당, 전세권 설정 확인

이 두 가지만 확인해도 부동산 매물의 1차 검증은 충분히 가능합니다.

 

부동산 초보자도 할 수 있는 '안전한 거래' 습관

많은 사람이 "부동산 거래는 전문가에게 맡기면 된다"고 말하지만,
지금은 누구나 정보에 접근할 수 있는 시대입니다.

부동산 실거래가와 등기부등본은 국가가 제공하는 공식 자료이며,
조작 불가능한 사실 기반의 정보입니다.
심지어 거래 전에 누구나 열람할 수 있고, 비용도 거의 들지 않습니다.

그렇다면 ‘몰라서 못하는 것’은 이제 그저 위험을 방치하는 일일 뿐입니다.

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지금까지 부동산 실거래가 공개시스템과 등기부등본을 함께 확인하는 이유와 방법을 살펴봤습니다.

 

이 두 가지 자료만 잘 활용해도, 불합리한 가격이나 위험한 계약을 대부분 피할 수 있습니다.

✔ 실거래가는 실제 ‘시장 가격’을,
✔ 등기부등본은 ‘법적 안전성’을 보여줍니다.

 

이제는 ‘감’이 아니라 데이터에 기반한 부동산 판단이 필요합니다.
다음 글에서는 전세 계약 시 적정 전세가 산정법과 보증금 손해를 막는 팁에 대해 자세히 소개해드리겠습니다.

이 글에서는 부동산 실거래가 공개시스템과 등기부등본 열람을 통해 매물 검증하는 방법을 구체적으로 알아봤습니다.

요약하면 다음과 같습니다:

• 실거래가 시스템은 진짜 거래된 가격을 확인할 수 있는 공식 데이터
• 등기부등본은 소유자와 권리관계의 법적 상태를 보여주는 공적 문서
• 이 두 가지를 함께 확인하면, 위험한 거래를 상당수 사전에 차단할 수 있습니다.

지금 보는 매물이 아무리 좋아 보여도,
실제로는 위험한 대출이 잡혀 있거나, 소유권자가 임대인과 다를 수도 있습니다.
부동산 거래에서 가장 중요한 건 ‘직접 확인하는 습관’입니다.

다음 글에서는 전세 계약을 할 때 적정 전세가 산정법,
그리고 전세보증보험 활용법과 주의사항까지 함께 소개드릴 예정입니다.