spring294 님의 블로그

1필지 2건물 부동산의 위험성: 분리매매 가능성 vs 등기 리스크

부동산 시장에서 ‘1필지 2건물’ 형태의 매물을 접할 때가 종종 있습니다. 같은 지번에 두 개의 주택이 지어져 있거나, 본채와 별채가 따로 있는 구조죠. 중개인에게 “두 채 다 매매 대상이고, 분리해서도 팔 수 있어요”라는 말을 들으면, 마치 두 채를 소유하는 느낌에 매수자 입장에서는 꽤 매력적인 조건으로 다가옵니다. 하지만 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 하나의 필지(대지)에 두 개 이상의 건축물이 존재할 경우, 건축법상 적법하지 않은 경우도 많고, 등기와 소유권 이전이 불가능한 상황도 발생할 수 있습니다. 또한 ‘분리매매’라는 말은 종종 허위 마케팅에 사용되기도 하며, 실거래 단계에서 법적 분쟁의 원인이 되기도 합니다.특히 경매나 급매 상황에서 이런 형태의 부동산이 종종 등장하고, 정보가 부족한 일..

다세대주택과 다가구주택, 절대 헷갈리면 안 되는 차이

부동산 시장에서 ‘다세대’와 ‘다가구’라는 단어는 너무 자주, 그리고 너무 쉽게 섞여 사용됩니다. 중개업소 현장에서도 “이건 다가구예요. 아니, 다세대네요”라고 말이 바뀌는 경우가 있을 정도입니다. 하지만 다세대주택과 다가구주택은 건축법상, 등기법상, 세법상 전혀 다른 개념이며, 이를 명확히 이해하지 못한 채 매매나 임대를 진행할 경우 예상하지 못한 법적, 경제적 리스크를 떠안을 수 있습니다. 특히 초보 투자자나 실거주 목적의 매수자들은 외관상 거의 차이가 없는 두 유형을 구분하지 못해, 전입신고, 전세보증금 보호, 대출 한도, 분양 가능 여부, 세금 산정 방식에서 손해를 보는 경우도 많습니다. 이번 글에서는 다세대주택과 다가구주택의 결정적인 차이점을 법적 기준과 실전 사례를 바탕으로 정리해 드리겠습니다..

도시형 생활주택과 아파트의 결정적 차이점, 알고 사시나요?

최근 신축 아파트처럼 생긴 1~2인 가구 대상의 주택을 마주쳤을 때, 중개업소에서는 종종 “이거 신축 아파트예요, 요즘 도시형 생활주택이라고 불러요”라는 식의 설명을 합니다. 깔끔한 외관, 넉넉한 주차장, 빌트인 옵션 등 외형상 아파트와 다를 바 없기 때문에, 실거주자나 초보 투자자들은 대개 의심 없이 받아들이곤 합니다. 하지만 도시형 생활주택은 법적으로 ‘아파트’와는 전혀 다른 종류의 주택이며, 관련 규제, 대출 조건, 세금, 전월세 보호 범위에서도 큰 차이가 있습니다. 실제로 어느 임대인은 서울 외곽 지역에서 도시형 생활주택을 ‘아파트처럼’ 구입한 뒤, 전세 세입자를 받았는데 계약 종료 후 세입자의 보증금을 돌려주지 못해 깡통 전세 문제가 발생했습니다. 알고 보니 도시형 생활주택은 ‘준공공임대 등록’..

부동산 신탁 등기란? 초보자도 헷갈리는 부동산 신탁의 구조와 리스크

부동산 매물을 검색하거나 현장에서 임장을 다니다 보면, 간혹 중개업자나 공인중개사가 “이건 신탁등기 되어 있는 물건이에요”라고 말하는 경우가 있습니다. 이 말을 처음 들은 사람은 “신탁이면 뭐가 다른 건가요?”라고 묻고 싶겠지만, 대다수는 특별히 문제 될 게 없어 보이면 그냥 지나칩니다. 그러나 부동산 신탁등기는 일반 등기와 근본적으로 권리 구조와 법적 책임 주체가 다르며, 무심코 계약했다가 소유권 이전, 대출, 매도, 심지어 입주까지 지연되거나 불가능해지는 경우도 발생할 수 있습니다. 특히 부동산 신탁은 일반 투자자나 실수요자에게 낯선 개념이지만, 건설사, 시행사, 금융권이 연관된 대형 개발사업에선 매우 자주 쓰이는 구조입니다. 그 결과, 최근에는 아파트 분양이나 수익형 부동산 시장에서도 ‘신탁등기’가..

부동산 매매 후 주민세, 재산세는 누가 언제 내야 할까?

부동산 매매가 완료된 후 “주민세는 누가 내야 하나요?”, “재산세 고지서가 전 집주인 앞으로 왔는데 저는 어떻게 해야 하나요?” 같은 질문은 생각보다 자주 들을 수 있습니다. 거래 자체는 문제없이 끝났지만, 거래 이후의 세금 문제에서 오해가 생기고, 때로는 분쟁으로까지 이어지는 경우도 적지 않습니다.이유는 간단합니다. 세금 납부 시점이 실제 소유권 변동 시점과 정확히 일치하지 않기 때문입니다. 특히 재산세나 주민세 같은 지방세는 ‘과세 기준일’을 기준으로 고지되고 납부 의무가 발생하는 구조이기 때문에, 매도인과 매수인이 서로 상대방에게 책임을 전가하는 일이 흔하게 발생합니다.이번 글에서는 부동산 매매 이후 실제 발생하는 주민세, 재산세의 납세자 결정 기준과 시기, 그리고 실전 거래에서 어떻게 세금 책임..